[부동산 노트] 2021년 공동주택 공시가격(안), 뭐가 달라지나?
안녕하세요. 썽입니다.
지난 포스팅에서 부동산 임대차 3법(전월세 신고제/전월세 상한제/계약갱신청구권제)에 대해 총 정리 대해서 알아보았습니다.
[부동산 노트] 부동산 임대차 3법 총 정리, 전월세 신고제/전월세 상한제/계약갱신청구권제
[부동산 노트] 부동산 임대차 3법 총 정리, 전월세 신고제/전월세 상한제/계약갱신청구권제 안녕하세요. 썽입니다. 지난 포스팅에서 2021년부터 본격적으로 달라지는 부동산 세법 개정에
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오늘은 최근 이슈가 되고 있는 공통주택 공시가격 인상 관련 무엇이 달라지는지 여러분들과 함께 공부해보겠습니다.
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공동주택 공시가격 19.08%↑…종부세 대상 아파트 70% 늘어(종합) | 연합뉴스
(세종=연합뉴스) 윤종석 기자 = 전국의 아파트 등 공동주택의 올해 공시가격이 작년에 비해 19% 넘게 오른다.
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2021년 공통주택 공시가격(안) 열람 주요내용
[2021년 공동주택 공시가격(안) 주요내용]
▶ '21년 공시대상 공동주택 수는 1,402.5만호로, '20년 대비 2.7% 증가
- 전국 공동주택 공시가격(안)은 전년보다 19% 증가
- 공시가격 6억원(시세 9억원 수준) 이하 비중 92.1%, 공시가격 6억원 초과 비중 7.8%, 공시가격 9억원 초과는 3.7%
[공시가격 영향 부담 완화]
▶ 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 재산세율 이하(구간별 0.05%p)
- 공시가격 6억원 이하 1주택 세대는 전년 대비 재산세 감소
▶ 지역건강보험가입자 재산공제 확대로 건보류 부담 완화,
피부양 자격 제외자에 대해서는 신규 건보료 50% 감면
1. 공동주택 공시가격 선정기준
▶ '21년 공시가격(안)은 '부동산 가격공시에 관한 법률'에 따라 수립된 '부동산 공시가격 현실화 계획'에서 정한바와 같이
'20년말 시세와 현실화율 재고기준을 적용하여 산정되었다.
- 공동주택 공시가격은 5~10년에 걸쳐 현실화율(시세반영률)을 90% 수준으로 달성
2. 공동주택 공시가격(안)
▶ 공동주택 중 재산세 특례세율이 적용되는 공시가격 6억원 이하 주택은 전체의 92.1% 1,308.8만호,
서울은 70.6%인 182.5만호가 해당한다.
- 공시가격 9억원을 초과하는 공동주택은 전국 기준 3.7%인 52.5만호, 서울은 16.0%인 41.3만호이다.
▶ 지역별 공동주택 중위가격은 전국 1.60억원이며 지역별로는 서울 3.80억원, 세종은 4.23억원 등으로
공동주택 가격공시를 실시한 '06년 이래 처음으로 수위자리가 바뀐 것으로 나타났다.
▶ 연도별 공동주택 공시가격 변동률은 전국 기준 전년 대비 19.08%이다.
지역별로는 경기 23.96%, 대전 20.57%. 서울 19.91%, 부산 19.67%, 세종 70.68% 등으로 나타났다.
▶ 시/도별 공동주택 공시가격 변동률은 하기 테이블을 참고하자.
▶ 공시가격 현실화율은 70.2%로 '20년 69.0% 대비 1.2%p 제고되어 현실화 계획에서
제시한 목표와 같은 수준으로 보여진다.
3. 보유세 영향 분석
▶ 작년 '부동산 공시가격 현실화 계획'수립 시 발표한 '제산세 부담완화 방안'은
'20년 12월 지방세법 개정에 반영되어 '21년도 제산세 부과부터 적용된다.
[1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택 특례 세율표]
* 재산세 과세표준은 공시가격의 60%, 공시가격은 시세의 약 70%
▶ 상기 '재산세 부담완화 방안'에 따라 공시가격 6억원 이하 1주택자는 세율 인하효과가 공시가격 상승으로 인한 재산세
증가효과보다 크므로 전년 대비 재산세 부담액이 감소한다. 하기 가격대별 재산세 변동 추정 예시 테이블을 표면 공시
가격 6억원 이하 아파트의 경우 공시가격이 증가하더라도 특례 세율에 따라 재산세가 감소하는 것을 확인할 수 있다.
▶ 재산세 납세자의 납부 부담 완화를 위해 세부담 상한제와 분할납부 제도를 함께 운영하고 있다.
- 세부담 상한제는 금년 재산세 납부액이 전년도 재산세 납부액의 일정 수준을 넘지 않도록 한도를 설정한 제도로,
- 주택의 경우 공시가격 3억원 이하는 전년도 재산세 대비 증가분이 5%, 공시가격 3억원 초과 ~ 6억원 이하는 10%, 공시
가격 6억원 초과는 30% 이내로 제한된다.
- 또한, 일시적으로 납부여력이 부족한 납세자를 지원하기 위해 분납제도를 도입하여 250만원을 초과하는 세액에 대해서는
최대 2개월간 분할납부할 수 있도록 하고 있다.
▶ 공시가격 9억원을 초과하는 1주택 보유자나, 보유 주택의 합산가격이 6억원을 초과하는 다주택자는 종합부동산세를
부담할 수 있다.
- 한편, 금년부터 변경되는 세액 공제 확대 등으로 요건에 해당하는 1주택자는 감면혜택도 커진다.
- 만 60세 이상 고령자는 연령대별로 20~40%의 공제혜택을 받고, 5년 이상 장기보유자도 보유기간에 따라 20~50%
의 공제를 받게 되며, 장기보유와 고령자 공제의 합산 상한도 80%로 확대된다.
- 또한, 1주택을 부부 공동명의로 소유한 경우에도 1세대 1주택자로 신청할 수 있게 되어, 공시가격 9억원 기본공제 및
장기보유와 고령자 세액공제도 받을 수 있게 된다.
- 1주택자의 경우 재산세와 종합부동산세를 합한 보유세와 전년도 대비 증가분이 50% 이내로 제한된다.
- 다주택자는 공제혜택을 받을 수 없고, 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 2주택자는 최대 6%의 세율을 적용 받는다.
- 주택분 재산세와 종합부동산세는 '21년 6월 1일 기준으로 당해 부동산을 보유하고 있는 경우 과세된다.
4. 건강보험료 영향 및 부담 완화
▶ 공시가격 변동에 따른 건강보험료 부담을 감안하여 공시가격이 보험료 산정에 반영되는 오는 11월부터
부담완화 방안이 적용된다.
- '21년 11월부터 이번 공시가격을 반영하여 건강보험료를 산정하는 지역건강보험 가입자의 경우 현 제도에서는
세대당 평균 약 2천원의 월 보험료가 증가할 수 있으나,
- 이에 따른 부담을 완화화기 위해 지역가입자 보험료 산정 시 재산공제를 500만원 추가 확대하여 보험료를
낮출 예정이다(현행 : 재산 규모에 따라 500만원 ~1,200만원).
- 이렇게 되면, 전체 지역가입 세대의 89%인 약 730만 지역가입세대의 보험료 부담이 평균 약 2천원/월 인하
될 수 있다.
5. 복지수급에 대한 영향
6. 향후 계획
공동주택 공시가격안은 내달 5일까지 소유자 등으로부터 의견을 받고 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 29일 결정·공시할 예정이다. 공시가격(안)은 16일부터 '부동산공시가격알리미' 홈페이지(www.realtyprice.kr)와 시·군·구청 민원실에서 열람할 수 있다.
참고1. [지역별 공동주택 분포 현황]
참고2. [공동주택 평균 및 중위가격(안) 현황]
참고3. 종부세 새액공제 및 보유세 부담 상한
참고4. [보유세 모의분석]
참고5. [건보료 모의분석]
이상으로 최근 뜨거운 감자인 2021년 공동주택 공시가격(안)에 대해서 살펴보았습니다. 정부가 '부동산 공시가격 현실화 계획' 에서 언급하였던 70% 언저리로 제시한 목표를 만족한 것 같습니다. 공시가격 6억원 이하 비중 92.1%은 재산세 부담을 감소시키고 갑작스러운 공시가격 인상에 따른 건강보험료, 복지수급에 대한 완화 정책을 펼치는 것 같습니다.
물론, 6억원 이하 공시가격인 1세대 1주택자만 이번 혜택을 최대로 누릴 수 있을 것이며 92.1%에 해당하지
않는 고가주택(정부에서 산정한) 보유자 및 다주택자에게는 큰 부담이 될 것으로 판단됩니다. 저 또한 부동산 시장의 불확실한
예측보다는 정부 부동산 정책의 변화에 따른 확실한 대응을 할 수 있도록 준비해야겠네요.
긴 글 읽어주신 여러분께 대단히 감사드리며
본 포스팅이 부동산 투자를 시작하는 부린이들에게 많은 도움이 되기를 바라며 포스팅을 마치겠습니다 :)
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