[부동산 노트] 부동산 임대차 3법 총 정리, 전월세 신고제/전월세 상한제/계약갱신청구권제

[부동산 노트] 부동산 임대차 3법 총 정리, 전월세 신고제/전월세 상한제/계약갱신청구권제

안녕하세요. 썽입니다.

지난 포스팅에서 2021년부터 본격적으로 달라지는 부동산 세법 개정에 대해서 알아보았습니다.

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[부동산 노트] 2021년 부동산 세법 개정 뭐가 달라지나?

오늘은 2020년 여름 7월 30일 국회 본회의를 통과한 주택임대차보호법 개정 임대차 3법에 대해서 알아보겠습니다.

저도 작년 임대차 3법이 개정되었을 때 갑작스러운 변화에 놀라던 것이 떠오르네요.

임대인과 임차인 사이에서 발생할 수 있는 분쟁을 해소하며 임차인을 보호하기 위한 제도인만큼

잠재적인 임대인과 임차인이 될 수 있는 모두가 필수적으로 인지해야 할 내용이라고 생각합니다.

 

부동산 임대차 3법은 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권제 3가지로 나눌 수 있습니다.

3가지에 대해 간략하게 순서대로 설명해보도록 하겠습니다.

 

전월세 신고제 - 2021.06.01부터 시행

전월세 신고제란? 전월세 신고제의 경우 전월세 계약 시 30일 이내 계약자 신고를 의무적으로 해야 하는 것을 의미합니다.

계약자의 실거래 정보를 취합하여 시의성 있는 시세정보를 제공하기 위한 제도입니다. 또한, 임대계약에 대한 신고 의무에 더해,

임차인의 보증금을 보호하기 위함이죠.

 

계약 체결일로부터 30일 이내 계약당사자, 보증금, 임대로, 계약금, 임대기간 등 계약 사항을 시, 군, 구청 등 지자체에 의무적으로 신고합니다.

신고 후 확정일자가 부여되며, 계약상 변동사항이 발생할 경우에도 30일 이내에 시, 군, 구청 등 지자체에 신고하여야합니다. 

 

여기서 신고의무자는 부동산 거래 시 부동산에서 대리 신고하며 직접 거래 시 임대인이 신고합니다.

 

- 오피스텔, 고시원 등 주거용 주택이 아닌 비주택의 경우 제외됩니다.

- 미신고 시 100만원 이하의 과태료가 부과되며 거짓 신고 시 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

 

전월세 상한제 - 2020.07.30부터 시행

 

전월세 상한제란? 임대료 상승의 폭을 최대 5% 이내로 제한함으로서, 임차인에게 임대료 상승에 대한 부담을 해소, 안정적인 주거 계획을 가능하기 위해 만들어진 제도입니다. 각 지자체가 지역 여건을 고려해 별도로 5% 이내에서 임대료 상한 설정이 가능하며 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나, 다음으로 알아볼 계약갱신청구권을 행사하는 경우 적용됩니다.

 

- 단, 새로운 임차인과 계약을 할 경우에는 전월세 상한제 적용을 받지 않으며,

- 계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 끝났을 경우, 재계약 시에도 5% 상한제 적용을 받지 않습니다.

 

계약갱신청구권제

계약갱신청구권제란? 임차인이 희망하는 경우, 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 제도입니다. 통상적인 전세계약은 2년이지만, 세입자의 주거 불안정을 해소해주기 위해 2년의 전세연장을 요구할 수 있는 권리를 세입자에게 주어진 것입니다. 임차인의 안심 거주 기간이 기존 2년에서 2년이 더해져 2+2로 4년이 되는 것입니다. 

 

단, 임대인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 실거주하기를 원한다면 예외가 적용되어 계약 갱신을 하지 않아도 됩니다. 하지만, 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 다시 제 3자에게 임대한 경우, 임대인은 임차인에게 손해배상을 하여합니다. 또, 임대인 입장에서 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우도 있습니다. 임차인이 월세를 2회 이상 연체한 경우, 임대인의 동의 없이 목적물의 전부 또는 일부를 전대 한 경우, 고의로 기물을 심각하게 파손한 경우 등이 있습니다. 

 

추가적인 사항은 하기 표의 1호부터 9호를 살펴보시죠.

 

임대인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 경우

추가적으로, 알아야할 내용이 있다면 2020년 12월 10일부터 '묵시적 계약갱신' 거절의 통지기간 종기를

'임대차기간 종료 1개월 전까지에서 2개월 전까지'로 단축하였습니다.

 

계약갱신 거절 통지에 따른 임대차 종료 시 시간적 여유를 가지고 임차인이 다른 주택을 마련하거나 

임대인이 새로운 임차인을 구할 수 있도록 묵시적 계약갱신 요건을 조정하였습니다.

 

<기존>

- 임대인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 만료 1개월 전까지 갱신을 거절하지 않으면 임대차계약이 자동으로 갱신

 

<개정>

- 임대인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 ~ 2개월 전까지, 임차인은 만료 2개월 전까지 갱신을 거절하지 않으면 임대차 계약이 자동으로 갱신. 

 

즉, 전월세 임대차 계약 종료 2개월 전에 통지 or 갱신거절의 의사표시를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되는 것입니다.

 

임차인은 폭넓게 보호받고, 임대인의 권리를 존중받는 임대차 3법의 시행. 

임대차 3법 발표 및 시행을 통해 전세대란 및 부동산 가격 폭등 등 한동안 참 많이 시끄러웠던 것 같습니다.

과연 임대인과 임차인 모두를 만족시킬 수 있는 제도가 될 수 있을지는 조금 더 지켜보아야 할 것 같습니다. 

 

저 또한, 주택을 구매하여 세입자와 임대차계약을 하고 있기에 임대인의 입장에서 본 제도가 썩 달갑지는 않습니다만,

법적 테두리 내에서 서로에게 피해를 주지 않으며 본인의 투자 및 주거 계획 방향 설정을 잡는 것이 가장 중요하겠죠?

 

본 포스팅이 부동산 투자를 시작하는 부린이들에게 많은 도움이 되기를 바라며 포스팅을 마치겠습니다 :)