[부동산 노트] '20년 12월 17일 부산 조정대상지역 지정, 뭐가 달라지나?

[부동산 노트] 부산 조정대상지역 지정, 뭐가 달라지나?

안녕하세요. 썽입니다.

 

이번주 12월 17일 목요일 부산을 들썩이게한 뉴스가 있었죠? 

www.donga.com/news/article/all/20201217/104499745/1

창원 의창 투기과열지구…파주·부산 등 36곳 조정대상지역 지정

12월 17일 오후에 국토교통부에서 주거정책심의위원회를 열어 조정대상지역 신규 지정지역을 발표했습니다. 최근 집값이 급등한 경남 창원 의창구를 투기과열지구로, 경기 파주시, 부산 9곳, 대구 7곳, 울산 2곳 등 전국 36개 지역을 조정대상지역으로 각각 지정하는 등 총 37개 지역을 규제 지역으로 추가 지정했다. 지난달 19일 경기 김포시 등 7개 지역을 규제지역으로 지정한 지 한 달여 만으로, 이번 지정으로 전국 시군구 중 절반가량이 규제지역으로 묶이게 됐다.

 

이로써 전국의 투기과열지구는 49곳, 조정대상지역은 111곳으로 늘어났다. 전국 226개 시군구 중 절반가량이 규제지역으로 지정되며 사실상 전국이 정부의 부동산 시장 규제의 사정권이 들어가게 됐다. 

 

특히, 부산의 경우 '해수동연남' 해운대구/수영구/동래구/연제구/남구 5개구가 올해 11월 19일 조정지역으로 재지정된지 한달동안 '금강진기' 금정구/강서구/진구/기장군이 비조정지역의 풍선효과로 집값상승이 두드려졌다. 이에 빠른 시일 내에 부산의 신규지역 조정대상지역 발표가 있을 것으로 예상은 하였으나, 이번 발표는 부산 중구, 기장군을 제외한 전 지역 9개구를 조정지역으로 발표를 하였다.

 

부동산 투자를 공부하는 부린이로서 조정대상지역 지정 후 무엇이 달라지는지 간략하게 정리하고자 합니다.

 

규제지역 지정 기준?

1. 조정대상지역

3개월 주택 가격 상승률이 물가 상승률을 1.3배 초과 등 정량 요건 충족 지역에서 제반 상황을 종합 감안하여 선정한다. 위 조건을 만족하면서 주택청약 경쟁률, 전매 거래량, 주택보급률 등 을 기준으로 판단한다. 국토부장관이 지정한다.

 

2. 투기과열지구 

해당 지역 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역, 조정대상지역과 마찬가지로 주택청약 경쟁률, 분양계획 감소, 주택 공급, 전매행위 성행 등을 보고 선정한다. 국토부 장관이 시, 도지사와 합의해서 지정한다. 이번 투기과열지구로 선정된 창원 의창구의 경우 창원시 및 경남도지사의 요청도 있었다고 한다.

2020년 12월 17일 조정대상지역 및 투기과열지구 신규 지정(안)

위 지역이 이번에 조정대상지역으로 추가된 지역들입니다. 지방 광역시에선 부산광역시는 기장군과 중구를 제외한 전 지역, 대구광역시는 달성군 일부 지역을 제외한 전 지역, 광주광역시 전 지역, 울산광역시 중구 및 남구가 조정대상지역으로 지정되었습니다. 이 외에 지방 도시에선 경기도 파주시, 충남 천안, 전북 전주, 경남 창원 성산구, 경북 포항 남구 및 경산시, 충남 논산 및 공주, 전남 여수 및 순천, 광양이 조정대상지역으로 추가 지정되었습니다.

2020년 12월 18일 기준 규제지역 지정 현황

위 지역은 2020년 12월 18일 기준 전국 규제지역 현황입니다. 투기과열지구 49개, 조정대상지역 111개. 전국 226개 시군구 중 절반가량이 규제지역으로 지정되며 사실상 전국이 정부의 부동산 시장 규제의 사정권이 들어가게 되었습니다.

 

조정대상지역 지정 효력 발생일?

조정대상지역의 지정 효력은 국토굥통부 관보에 고시된 날부터 발생합니다.

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발표된 보도자료를 보니 지정 효력은 2020년 12월 18일(금요일)부터 발생한다고 되어 있으며 이 말은 조정대상지역 지정 공고를 12월 18일에 한다는 의미입니다. 이 말은 즉, 조정대상지역 지정일 이전에 매도 계약을 체결하고 계약금을 받으면 다주택자 및 분양권에 대한 양도세 중과 규정이 적용되지 않습니다.

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이때 이전(以前)은 당일을 포함하므로 이번에 조정대상지역으로 지정되는 지역의 주택이나 분양권을 지정일인 2020년 12월 18일까지 매도 계약을 체결하고 계약금을 받으면 조정대상지역의 양도세 규제를 피할 수 있습니다.

 

2020년 12월 18일(금)부터 조정대상지역 지정 효력이 발생하면 어떤 변화가 있을까요?

아래 지정효과 TABLE 중 대출조건 및 세재에 대해서 설명드리고자 합니다.

조정대상지역 주택청약강화에 대해서는 별도의 포스팅으로 설명드리겠습니다.

조정대상지역 규제내용

1. 주택담보대출 제한

비규제 지역 아파트는 LTV 70%(집값의 70%)까지 주택담보대출이 나옵니다.

예로, 비규제 지역 5억 원 아파트의 경우 부대비용을 제외하고 70%를 제외한 1.5억 원을 투자하면 매수가 가능합니다.

 

* LTV :  담보 가치와 대출 한도 사이 비율

 

하지만, 규제지역 아파트의 경우가 LTV가 50%로 줄어들게 됩니다. 위의 예로 조정대상지역의 5억 원 아파트를 구입하게 되는 경우 2.5억원이 LTV 최대 한도가 됩니다. 부대비용을 제외하고 비규제지역 대비 1억 원(LTV 20%)인 추가된 2.5억 원을 추가 확보해야 합니다.

 

다만 무주택자와 실수요자의 경우 아래 조건을 모두 만족할 경우 LTV를 10% 추가 우대 가능합니다. 

대출 규제에 따른 DTI, DSR도 고려를 해야되나 본 포스팅에서는 용어 정의만 하도록 하겠습니다.

추가로, 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구)에 해당하더라도 한국주택금융공사의 디딤돌 대출, 보금자리론은

하기 조건만 해당된다면 대출한도까지 대출이 가능하다고 합니다. 

디딤돌 대출과 보금자리론은 하기 링크의 네이버 블로거 마다린 이웃님의 블로그에 잘 정리되어있습니다.

 

blog.naver.com/hoho1113/222177087813

한국주택금융공사 U보금자리론 대출자격및 신청방법 (feat.신혼부부 내집마련디딤돌대출)

2. 다주택자 양도세 중과 및 장특공(장기보유특별공제) 배제 

조정대상지역 지정 후 다주택자가 해당 지역의 주택을 매도하거나 분양권을 매도할 경우 양도세가 중과됩니다.

 

1) 다주택자 양도세 중과

다주택자가 조정대상지역의 주택을 매도할 경우 양도세가 중과됩니다. 이번 조정대상지역의 지정 효력이 2020.12.18.부터 발생하므로 12월 18일 이후 해당 지역의 주택을 매도하는 다주택자는 양도세가 중과됩니다.

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다주택자가 조정대상지역의 주택을 2021.05. 31까지 양도할 경우 2주택자는 기본세율 + 10%, 3주택 이상 보유자는 기본세율 + 20%로 과세되며, 중과와 장특공제는 세트로 작동하므로 양도세가 중과되면 아무리 오래 보유했더라도 장특공(장기보유특별공제)제는 적용되지 않습니다.

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한편 2021.6.1. 이후 조정대상지역의 주택을 매도할 경우 2주택자는 기본세율 + 20%, 3주택 이상 보유자는 기본세율 + 30%의 세율이 적용됩니다. 다주택자 중과 규정을 적용할 때는 조합원입주권도 주택 수에 포함되며, 분양권은 2020년까지 취득분은 주택 수에 포함되지 않지만 2021년 이후 취득하는 분부터 주택 수에 포함하여 다른 주택의 중과 여부를 판단합니다.

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2) 분양권 중과

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2-1) 비조정지역의 분양권

단기 양도 시 중과세율이 적용되지만 2년 이상 보유하고 양도 시 기본세율이 적용되었습니다.

- 분양권을 2021.5.31.까지 양도 시

1년 이내 양도 시 50%, 2년 이내 양도 시 40%, 2년 이상 보유하고 양도 시 기본세율이 적용

- 분양권을 2021.6.1. 이후 양도 시

1년 이내 양도 시 70%, 1년 경과 후 권리로 양도 시 60%

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2-2) 조정대상지역의 분양권

조정대상지역으로 지정된 후 분양권을 양도할 경우 2021.5.31.까지는 보유기간에 관계없이 50%의 세율로 과세되며, 2021.6.1. 이후 양도할 경우에는 1년 이내 70%, 1년 경과 후 양도 시 60%의 세율이 적용됩니다.

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종종 본인은 조정대상지역 지정 전에 주택을 취득했으므로 지정 후에 주택을 양도하더라도 추가과세가 적용되지 않는 것으로 착각하시는 분들이 계시는데요.

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다주택자의 양도세 중과 여부는 양도 당시 상황으로 판단하므로 양도 시점에 조정대상지역 내 주택이고 다주택자에 해당한다면 조정대상지역 지정 전 취득한 주택을 팔더라도 양도세는 중과됩니다.

 

3. 중과배제주택의 경우 양도세 중과 규정이 적용되지 않습니다.  

다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하면 양도세가 중과되는데요. 일정 요건을 갖춘 주택은 조정대상지역의 다주택자 주택이더라도 양도세가 중과되지 않습니다. 이를 중과배제주택이라 부릅니다.

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중과배제주택의 대표적인 것이 장기임대주택, 조특법상 감면주택, 상속주택(상속개시일로부터 5년 이내인 주택), 지방 저가주택 등입니다.

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이 중 지방저가주택에 대해 설명드리겠습니다. 수도권, 광역시, 세종시(이하 수도권 등) 읍면지역 소재 기준시가 3억 이하 주택과 수도권, 광역시, 세종시 외 지역의 기준시가 3억 이하 주택을 저는 지방 저가주택이라 부릅니다. 이런 지방 저가주택은 양도세 중과 규정이 적용되지 않습니다.

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예로, 이 4주택자가 이번에 조정대상지역으로 지정된 천안에 있는 시가 3억 5천만 원(기준시가 2억 6천만 원)짜리 아파트를 2020.12.18. 이후 매도했다고 가정해 보겠습니다. 비록 조정대상지역 지정 이후 매도하더라도 해당 주택이 수도권 밖의 기준시가 3억 이하 주택이므로 양도세가 중과되지 않습니다.

 

4. 다주택자 조합원입주권의 경우 양도세 중과 규정이 적용되지 않습니다.

만일 다주택자가 조정대상지역에 위치한 조합원입주권을 양도할 경우 중과세율이 적용될까요?

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다주택자 양도세 중과 규정은 조정대상지역에 위치한 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 조합원입주권은 주택이 아니라 권리에 해당하므로 조정대상지역에 위치한 조합원입주권을 양도하더라도 양도세가 중과되지는 않습니다. 그러나 조합원입주권도 단기 양도 시 중과 규정은 적용됩니다.

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- 2021.5.31.까지 양도

2021.5.31.까지 조합원입주권을 양도하는 경우로서 취득일로부터 1년 이내에 양도하면 40%의 세율이 적용되며, 1년이 경과한 후 양도하면 기본세율이 적용됩니다.

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- 2021.6.1. 이후 양도

2021.6.1. 이후 양도분부터는 조합원입주권을 취득일로부터 1년 이내 양도 시 70%, 2년 이내 양도 시 60%, 2년이 경과한 후 양도해야 기본세율이 적용됩니다.

 

5. 1세대 1주택자 조건조정대상지역 내 주택 취득 시 2년 실거주요건

조정대상 지역 전 1세대 1주택자가 신규취득한 주택의 경우 거주요건 없이 2년 보유 조건만 충족하면 2년 후 양도세 비과세 세제혜택을 볼 수 있었다면,

 

조정대상지역 지정 후 신규 취득한 경우 1세대 1주택자라도 기존 2년 보유 조건에서 2년 실거주 조건이 추가되었습니다.

 

저는 다른 규제보다 2년 실거주요건을 조정대상지역의 가장 큰 규제라고 생각합니다. 실거주 조건을 만족하며 부동산을 투자하기에는 많은 어려움이 있죠. 외지 투자자들의 진입장벽이 생겨버리는 거겠죠?

 

6. 조정지역 다주택자 및 법인 주택 취득세율 강화

취득세의 경우 20. 7. 10 대책 시 이미 강화되었지만 비조정지역보다 조정지역 취득세율 인상에 따른 규제가 추가됩니다.

 

 

 

이상으로 부산 및 전국구 2020년 12월 18일(금)부터 조정대상지역 지정 효력에 따른 변화 중 대출과 세제 관련 변화에 대해서 살펴보았습니다. 다음은 비조정지역과 조정지역의 일시적 1주택 2가구 비과세 요건 정리로 찾아뵙겠습니다.

 

본 포스팅이 부동산 투자를 시작하는 부린이들에게 많은 도움이 되기를 바라며 포스팅을 마치겠습니다 :)