[부동산 노트] 2021년 부동산 세법 개정 뭐가 달라지나?

[부동산 노트] 2021년 부동산 세법개정 뭐가 달라지나?

안녕하세요. 썽입니다.

지난 포스팅에서 조정대상지역 일시적, 한시적 1주택 2가구 양도세 비과세 요건에 대해서 알아보았습니다.

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[부동산 노트] 조정대상지역 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건

오늘은 2021년 새로 개정되는 부동산 세법에 대해서 알아보겠습니다.

불과 2주밖에 남지 않은 2021년은 역대 정부의 부동산 규제 대책 중 가장 강력하다고 평가받는 7.10 부동산 대책이 발효되는 해입니다. 

 

개인적으로 7.10 부동산 대책의 핵심은 정부가 ‘투기 세력’으로 판단하는 다주택자와 단기 보유자에 대한 ‘징벌적 과세 3종 세트’ 라고 보여집니다.

실수요자들의 주택 구입을 어렵게 하는 투기 세력에 대해 취득세, 종합부동산세, 양도소득세를 높여 투기를 억제한다는 것이 핵심 내용입니다.

 

강화된 부동산 대책이 발표됨에 따라 현명한 투자 및 상황에 적절하게 대처하기 위해서는 2021년부터 달라지는 부동산 세법에 대해서도 공부할

필요가 있겠죠? 2021년 강화되는 징벌적 과세 3종 세트를 하나씩 파헤쳐 보겠습니다.

 

2021년 변경되는 부동산 세법을 크게 나누면, 2021년 1월부터 적용되는 세법과 2021년 6월부터 적용되는 세법이 있습니다.

 

▶2021.01.01 적용 

  - 다주택자가 주택 처분 후 최종 1주택 시, 보유기간 요건 강화

  - 장기보유특별공제 혜택 축소

  - 분양권 주택 수 포함 여부

  - 양도소득세 기본세율 인상

 

▶2021.06.01 적용 

  - 다주택자 양도소득세 중과세율 상향 (조정대상지역)

  - 단기 보유 부동산 양도 시 양도세율 인상

  - 종합부동산세 세율 변경

 

2021년 1월 1일부터 적용되는 세법부터 2021년 6월 1일부터 적용되는 세법 순으로 차례대로 간략하게 설명드리겠습니다.

 

다주택자 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유기간 요건 강화
2021.01.01부터 적용

기획재정부는 부동산세제 합리화 및 임대주택 세제혜택 조정을 목적으로 소득세법 시행령을 개정하였습니다.

1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건을 '주택의 취득시기부터 2년'에서 '1주택이 된 시점부터의 2년'으로 강화하는 것입니다.

 

현행 1세대 1주택 보유기간 요건과 개정 1세대 1주택 보유기간 요건

상기 도표 관련 좌측과 우측의 차이점을 알아채셨나요?

기존 현행 1세대 1주택 비과세 보유기간 요건은 '주택의 취득시기로부터 2년간 보유'였습니다. 다주택자의 경우 여러 채의 주택을 가지고 있더라도, A주택과 B주택을 모두 매도하고 C주택을 매도할 경우 C주택의 보유기간 충족 여부를 따져서 비과세 여부를 결정하였습니다.

 

그러나, 2021년 1월부터 시행될 개정된 1세대 1주택 보유기간 요건의 경우 기존 1세대 1주택 양도세 비과세 보유 요건을 

'1주택인 상태로 2년간 보유'로 강화하였습니다. 다주택자의 경우 A주택과 B주택을 모두 매도하더라도 B주택을 매도한 시점을 기준으로

1세대 1주택이 되기때문에 C주택 보유기간 2년을 충족하여야 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

시행시기가 '21년 1월 1일부터니 다주택자 중 1세대 1주택 보유기간 요건을 충족하여 비과세 혜택을 받으실 계획이 있으신분은

'20년 12월까지 매도를 진행하셔야 합니다. 다만, 법에서 정한 일시적 1가구 2주택자의 경우 이 규정을 적용받지 않습니다.

 

장기보유특별공제 혜택 축소
2021.01.01부터 적용

장기보유특별공제란? 소득세법에 따라 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대하여 양도소득금액을 산정할 때, 일정액을 공제하여 양도소득세를 계산하는 제도. 보유기간이 길수록 높은 공제율을 적용하는 제도입니다. 

 

현행 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용하였습니다.

실거래가 9억원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간 등 요건 충족 시 비과세 혜택을 받을 수 있었죠.

 

그러나 개정된 장기보유특별공제 혜택은 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제비율을 최대 80%(10년)를 유지하되,

거주기간 요건이 추가되었습니다. 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%으로 구분지어서 말이죠.

 

뵨 건은 위에서도 명시되어있듯 실거래가 9억원 초과의 주택에만 해당됩니다.

추가로, 2021년의 경우 2년 미만 거주시에는 위 보유기간에 따른 세율이 적용되는 것이 아니라 기본공제율(6~30%)이 적용됩니다. 

 

조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과세율 인상 및 주택 수 계산시 분양권 주택 수 포함 여부

조정지역에서 다주택자가  양도소득세 중과 시, 현행의 경우 양도세 계산시, 분양권은 주택수에 미포함 되었다면,

2021년 1월 1일부터 양도세 계산 시, 분양권이 주택 수에 포함되어 양도소득세 중과됩니다. 

예를 들어, 주택 1채/분양권 1개 소유자가 조정대상지역에서 양도 시 기본세율+10%가 중과되고,

주택 2채/분양권 1개 소유자가 조정대상지역에서 양도 시 기본세율+20%가 중과 되는 것입니다.

 

이는 하기와 같이 지난해 말 12.16대책에서 예견 된 것으로 21.1.1 야도 분 부터 적용됩니다.

양도소득세 기본세율 인상
2021.01.01부터 적용

상기와 같이 양도세 기본세율이 인상됩니다.

또한, 양도세 최고세율이 양도세 최고세율이 42%에서 10억 초과분에 대해서 최고 45%까지 인상됩니다.

본 양도세 기본세율은  2021.01.01 이후 양도소득 발생분부터 적용됩니다.

다주택자 양도소득세 중과세율 상향 (조정대상지역)
2021.06.01 부터 적용

상기와 같이 다주택자가 조정대상지역에서 집 매도 시 양도소득세의 중과세율이 인상되었습니다.
2020.06.01 이후 양도분부터 1세대 2주택이냐, 1세대 3주택 이상이냐에 따라 현행기준 10%가 중과세율이 인상되었네요. 

 

단기보유 부동산 양도 시 양도세율 인상
2021.06.01부터 적용

상기 표와 같이 부동산 투기 억제를 위해 이번 7∙10 부동산 대책 발표 후 단기(2년 미만) 보유 주택에 대한 양도소득세가 인상되었습니다.

기존에는 분양권을 주택 수에 포함시키지 않았지만, 2021년 6월부터는 분양권도 주택 수에 포함됩니다.

 

또한, 기존 법인의 주택 양도세 10~25%에 20%가 추가 인상되어 2021년부터 적용됩니다.

장기보유특별공제 제도의 요건을 강화해 보유기간별로 4%, 거주 기간별로 4%로 조정됐습니다.

종합부동산세 세율 인상(변경)
2021.06.01부터 적용

 

상기 2개의 표와 같이 과세표준 구간을 기준으로 다주택자/조정대상지역여부에 따라 종부세 세율이 인상되었습니다.

조정대상지역이 아닌 지역에 2주택자 이하의 종부세율은 0.5%~2.7% → 0.6~3.0%로 인상되며, 
3주택 이상 혹은 조정대상지역 2주택자 이상을 보유한 개인은 0.6%~3.2% → 1.2%~6.0%로 인상됩니다.

특히, 법인은 2주택 이하는 3%, 3주택 혹은 조정대상지역 2주택을 소유한 경우 6%의 단일 세율을 적용하고, 
법인에 대하여는 6억의 기본 공제액이 폐지되고, 세액의 상한액 (전년대비 200~300%)이 적용이 되지 않습니다.

2021년 취득세 적용 비율

이상으로 2021년 변경되는 부동산 세법을 하기와 같이 2021년 1월부터 적용되는 세법과 2021년 6월부터 적용되는 세법으로 나누어

하나하나 살펴보았습니다. 

 

▶2021.01.01 적용 

  - 다주택자가 주택 처분 후 최종 1주택 시, 보유기간 요건 강화

  - 장기보유특별공제 혜택 축소

  - 분양권 주택 수 포함 여부

  - 양도소득세 기본세율 인상

 

▶2021.06.01 적용 

  - 다주택자 양도소득세 중과세율 상향 (조정대상지역)

  - 단기 보유 부동산 양도 시 양도세율 인상

  - 종합부동산세 세율 변경

 

탈세는 불법이지만 절세는 합법입니다. 본인의 조건과 상황에 맞추어 성투하기를 바라며 본인이 열심히 공부하여 알아보는 것도

중요하지만, 주택 매매 시 전문 세무사와 상담하여 최대한 절세를 하며 매매하는 것이 가장 좋은 방법이라고 생각합니다.

 

본 포스팅이 부동산 투자를 시작하는 부린이들에게 많은 도움이 되기를 바라며 포스팅을 마치겠습니다 :)