[부동산 노트] 조정대상지역 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건

[부동산 노트] 조정대상지역 일시적 1가구 2주택 요건  

 

안녕하세요. 썽입니다.

지난 포스팅에서 2020년 12월 18일(금)부터 조정대상지역 지정 효력에 따른 변화 중 대출과 세제 관련 변화에 대해서 살펴보았습니다.

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[부동산 노트] '20년 12월 17일 부산 조정대상지역 지정, 뭐가 달라지나?

오늘은 일시적, 한시적 1가구 2주택 요건에 대한 간략한 설명과 조정대상지역 지정으로 인한 요건 변화에 대해서 설명드리겠습니다.

가장 먼저, 일시적, 한시적 1가구 2주택이란?

일시적, 한시적 1가구 2주택이란 현재 집을 한채 보유하고 있는 상태에서 새로 이사 갈 집을 매수하여 일시적, 한시적 1가구 2주택자가 된 경우 기존 주택을 일정 기간 안에 매도하면 투기 목적이 아닌 이사, 실거주로 인한 일시적 2주택자를 보호하기 위해 1세대 1가구 비과세 혜택을 받는 제도입니다.

그렇다면 일시적, 한시적 1가구 2주택 요건이 뭘까요?

위의 포스터와 같이 조정대상지역이아닌 비규제지역의 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건은 1,2,3 법칙만 기억하시면 됩니다.

 

첫째, 기존 주택 취득 후 1년 뒤 신규 주택을 취득해야합니다.

둘째, 기존 주택을 2년이상 보유하여야 합니다.

셋째, 신규 주택을 취득 후 3년 이내 기존 주택을 매도하여야합니다.

 

상기 3가지의 비규제지역의 일시적, 한시적 1가구 2주택 요건을 충족한다면 신규 주택 취득 시 기존주택 차익실현에 대한 양도소득세와

신규 주택 취득세를 감면 받을 수 있습니다.

 

7.10 주택시장 안정 보완대책에도 일시적 2주택자는 취득세가 중과되지 않음을 명시하고 있습니다.

부동산 양도소득세란?

출처 : 국세청

양도소득세란? 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 같이 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 대한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(차익실현, 소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금이다.

 

조정대상지역 한시적, 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 뭐가 달라지나?

조정대상지역의 경우 위에서 설명드린 1,2,3 법칙에서 조금 강화된 규제를 받고 있는데 일시적, 한시적 1가구 2주택 비과세 요건의 핵심은 기존 주택의 양도기한과 실거주 요건 추가입니다. 비규제지역에서 2년간 보유 후 신규 주택 취득 후 3년 이내 매도하면 비과세 혜택이 있지만, 조정대상지역이라면 신규 주택 취득일 기준으로 양도기한이 달라지며 실거주 요건이 추가되었습니다.

 

신규주택 취득일 기준에 따른 1가구 2주택 비과세 양도기한

첫째, 신규 주택 취득일 기준 기존 주택 또는 신규 주택 중 1곳이라도 비조정지역이면 기존 주택의 양도기한은 3년입니다.

여기서 조정대상지역 여부는 신규 주택 취득일 기준으로 판단하게 됩니다. 

기존 주택을 조정대상지역 지정 전에 취득했다고 할지라도, 이후 조정지역으로 지정되었다면 신규 주택 취득일 기준으로 기존 주택이 조정대상지역에 해당되는 것이죠.

그러나, 기존 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역이라도 조정대상지역 공고를 발표하기전에 신규 주택을 취득할 경우 양도기간은 신규 주택이 비조정지역으로 판단되어 양도기간이 3년이 됩니다.

기존주택과 신규주택 모두 조정대상지역일 경우 양도기한

부동산 세법이 변경되면서 신규주택 취득일 또는 매매계약일에 따라 종전주택 양도기한이 변경되었으니 참고하세요.

조정대상지역 일시적, 한시적 1가구 2주택 비과세 실거주 요건 추가

▶기존 비조정대상지역 : 보유기간 2년 이상
▶조정대상지역 : 보유기간 + 거주 기간 2년 이상

이는 비조정 대상지역의 경우 2년 동안 보유만 하더라도, 비과세 혜택을 받을 수 있었지만 조정대상지역의 경우 실거주 2년이 포함됩니다.

 

해외출국, 임대주택 분양전환, 해외이주 등 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않고 비과세 혜택을 받는 예외의 경우도 있으니

관심이 있으신분은 한번 알아보시는 것도 좋을 것 같습니다.

일시적, 한시적 1가구 2주택 비과세 혜택이 왜 중요하냐?

제 생각엔 부동산 관련 여러가지 제도 중 1주택자를 보호하면서도 조금만 머리를 쓴다면 투자 진화적인 정책이라고 생각합니다. 

 

탈세는 불법이지만 절세는 합법입니다. 본인의 조건과 상황에 맞추어 성투하기를 바라며 본인이 열심히 공부하여 알아보는 것도

중요하지만, 주택 매매시 전문 세무사와 상담하여 최대한 절세를 하며 매매하는 것이 가장 좋은 방법이라고 생각합니다.

 

추가로, 부동산 양도소득세와 취득세의 경우 2021년부터 부동산 세법이 변경되었는데 금주 내로 정리하여 공유드리겠습니다.

 

본 포스팅이 부동산 투자를 시작하는 부린이들에게 많은 도움이 되기를 바라며 포스팅을 마치겠습니다 :)