[부동산 노트] 부동산 구두계약 효력이 있을까?

[부동산 노트] 부동산 구두계약 효력이 있을까?

 

안녕하세요. 썽입니다.

지난 포스팅에서 2021년 공동주택 공시가격(안) 관련 무엇이 달라는지 알아보았습니다.

yolossung.tistory.com/13

[부동산 노트] 2021년 공동주택 공시가격(안), 뭐가 달라지나?

오늘은 부동산 구두계약의 효력에 대해서 한번 알아보도록 할까요?

 

제가 최근에 부동산 세입자 중도퇴거로 협의하는 과정에서 약간의 마찰이 있었습니다.

세입자는 계속 계약을 이행하려하지 않으려 하고 계약 수정을 지속해서 요구하더라고요.

생각하고 말씀드린다고 해도 전화로 독촉을하고 유선상으로 바로 확답 및 답변을 달라고 하는 것을 보니

문득, 부동산 구두계약의 효력에 대해서 궁금해졌습니다.

오늘은 부린이들을 위해 내가 고민 없이 즉흥적으로 뱉은 말들이 계약에 효과가 있을까 한번 알아보도록 하겠습니다 :>

 

부동산 구두계약 효력 유무

궁금하신 분들을 위해 답부터 드리자면 저 또한 서면계약이 구두계약보다 상위에 있다고 생각했었는데, 

부동산 '구두계약'도 문서에 서명한 것은 아니지만, 법률에 따라 똑같은 효력이 발생한다고 합니다. 

 

민법 563조 '매매의 의의'에 따르면 계약은 약정함으로써 그 효력을 인정한다. 

구두나 서면계약이든 당사자의 합의가 있다면 법적 효력이 충분하다는 겁니다.

 

물론, 여러 가지 선행 조건들이 수반되어야겠지만 무심코 내뱉은 말 한마디로 일상적인 거래가 아닌 부동산 계약에

혼선이 생긴다면 생각만 해도 당황스럽습니다. 이 과정에서 부동산 중개소나 조율과 쌍방의 합의만 있다면 통상적으로 법적 문제 없이

해결되기도 하지만, 소송이 진행되게 되면 매매 및 임차계약 계획에 차질이 생기고 내 재산을 내 마음대로 처분하지 못하게 될 수도 있습니다. 

 

매매의 개념 및 성질

▶ 민법 563조 '매매의 의의'

매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다

 

▶ 민법 566조 '매매계약의 비용과 부담'

매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.

 

- 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 의미한다.

- 매매의 객체는 재산권이며 재산권은 물건과 권리를 모두 포함한다. 또한, 타인의 소유물이나 현존하지 않는 물건

  (예를 들어 건축 중인 건물, 분양권 등)도 매매의 대상이 됩니다. 계약을 이행할 수 있으면 재산권으로 인정하는 거죠.

- 매매에서 재산권의 반대급부는 반드시 금전이어야 한다.

- 매매계약에 관한 비용은 특약이 없는 한 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.

- 매매에 관한 규정은 매매 이외의 유상계약(교환, 임대차 등)에 준용한다.

 

부동산 거래 시 말 한마디도 조심하자!

부동산 계약 시 일반적인 경우에는 중개인을 통한 협의 및 당사자 간의 협의를 통해서 원하는 특약사항을 포함하여 매매/임대차 계약서를 작성하고 거래를 성립시키게 됩니다. 하지만, 피치 못할 사정으로 시간적 위치적 제약이나 신속하게 해당 부동산을 선점하기 위해 구두계약을 하는 경우도 있습니다.

 

예를 들어, 본인이 관심 있게 지켜보던 부동산에 급매 물건이 나오게 되면 계약금을 우선 넣게 되고 추후 가계약서 작성전 까지 계약서를 건너뛰는 경우가 해당 되겠죠. 이 과정에서 구두계약을 하게 되면 문서에 서명한 서면계약은 아니지만 상기의 법률에 따라 똑같은 효력이 발생한다는 거죠. 계약금은 송금되었으나 매도인 또는 매수인이 사정이 생기거나 단순변심(급등 or 급락 or 자금조달) 때문에 계약 진행에 차질이 생기면 소송으로 이어질 수도 있습니다. 

 

실제 대법원 판례에서도 '구두계약이라도 해당 증거가 충분하다면 계약은 성립되었다'는 결과가 다수 있습니다.

 

부동산 구두계약 어떻게 대처해야 할까?

어쩔 수 없이 구두계약을 한 경우 서로가 주장하는 내용이 다를 수 있어 증거 확보가 가장 중요합니다. 피치 못할 사정으로 구두계약을 하더라도 부동산 계약서에 특약사항을 협의하고 적듯 음성을 녹음하거나 증인을 통해 증거를 남기는 것이 현명하죠. 

 

1. 유선으로 진행하게 될 경우 음성 녹음을 한다.

2. 기록이 남을 수 있는 문자를 통해 서로의 확답이 있는 증거를 확보한다.

3. 추후 증인이 될 수 있는 중개인을 통한 구두 협의를 진행한다.

 

물건과 계약금, 거래대금, 대금일정 등 거래방향 구체적으로 대화를 나누고 확답이 있는 증거를 남기는 습관이 필요합니다.

특히, 나에게 불리하게 작용할 수 있는 부분은 더욱 신경 써야 겠죠?

 

유튜브에 관련 영상이 있는데 부동산 구두계약 효력 관련, 궁금하신 분은 한번 보시면 좋을 것 같습니다.

www.youtube.com/watch?v=ySudJKZRfn0

정리하자면, 관련 법률에 따라 '부동산 구두계약'의 효력은 분명히 존재합니다.

이에 정말 불가피한 상황이 아니라면 공인중개소를 통한 서면 계약을 진행하는 것이 가장 좋습니다.

하지만, 부득이하게 구두계약을 진행하게 될 경우 나의 말 한마디가 계약에 미치는 파급효과를 충분히 고려하여 진행을 하시고

매매관련 중요한 상황은 관련 증거확보를 해두는 것이 중요합니다.

긴 글 읽어주신 여러분께 대단히 감사드리며

본 포스팅이 부동산 투자를 시작하는 부린이들에게 많은 도움이 되기를 바라며 포스팅을 마치겠습니다 :)