[부동산 노트] 집주인 실거주로 세입자의 계약갱신청구권 사용 거절 후 '임대 말고' 매매하면 괜찮을까?

[부동산 노트] 집주인 실거주로 세입자의 계약갱신청구권 사용 거절 후 '임대 말고' 매매하면 괜찮을까?

안녕하세요. YoungH입니다.

오늘은 부동산 임대차 3법 중 세입자의 계약갱신청구권을 집주인이 실거주 목적으로 거절하였을 경우 '임대 말고' 매매하면 괜찮을까 관련 법률 및 최근 판례에 대해 공유드리겠습니다.

 

부동산 임대차 3법 전월세 신고제/전월세 상한제/계약갱신청구권제에 대해 궁금하신 분은 하기 링크를 참고하세요.

 

https://yolossung.tistory.com/11

[부동산 노트] 부동산 임대차 3법 총 정리, 전월세 신고제/전월세 상한제/계약갱신청구권제

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개정된 부동산 임대차 3법 중 계약갱신청구권제에 대해 복습을 해보면

 

계약갱신청구권제란?

임차인이 희망하는 경우, 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 제도입니다. 통상적인 전세계약은 2년이지만, 세입자의 주거 불안정을 해소해주기 위해 2년의 전세연장을 요구할 수 있는 권리를 세입자에게 주어진 것입니다. 임차인의 안심 거주 기간이 기존 2년에서 2년이 더해져 2+2로 4년이 되는 것입니다.

임대인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있을까? 

예. 거부할 수 있습니다.

단, 임대인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 실거주하기를 원한다면 예외가 적용되어 계약 갱신을 하지 않아도 됩니다. 하지만, 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 다시 제 3자에게 임대한 경우, 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야합니다. 또, 임대인 입장에서 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우도 있습니다. 임차인이 월세를 2회 이상 연체한 경우, 임대인의 동의 없이 목적물의 전부 또는 일부를 전대 한 경우, 고의로 기물을 심각하게 파손한 경우 등이 있습니다. 

임대인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 경우

1) 1호와 같이 2기의 차임연체시 임대인은 갱신 거부 가능한데요 2개월 연속 월세 연체가 아니라 계약기간 내 2기 연체 시 갱신 거부가 가능합니다.

 

2) 3호와 같이 계약갱신거부권은 강행규정으로 임차인이 계약 당시 합의를 하더라도 임차인이 요구할 수 있습니다. 그러나 이사비 지급 등 소정의 실제적 보상을 하고 계약서 상에 명시한 경우에는 전세계약갱신청구권 거부를 행사할 수 있습니다.

 

3) 8호와 같이 임대인 본인이 아니더라도 임대인의 직계존속, 직계비속을 포함하여 실거주하려는 경우에도 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.

 

만약 임대인이 본인의 실거주를 이유로 전세 계약갱신청구권 거부 행사를 했으나, 목적 주택에 거주하다가 제3자에게
다시 임대를 한 경우는 어떻게 될까?

임대인과 임차인 간 손해배상 예정액이 있다면 예정액으로

 

없다면 하기 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액으로 손해배상액을 배상해야 합니다.

 

1) ​임대인이 거주 후 2년 이내 제3자에게 임대할 경우 종전 임차인에게 입은 손해를 배상해야 합니다. 갱신 거절 당시 월 단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

2) 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대로 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 2년 분에 해당하는 금액

3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

*갱신 거부를 당한 임차인은 해당 물건의 전입신고를 열람할 수 있습니다.

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여기까지가 통상적으로 알고 있는 임대차 3법 계약갱신청구권 갱신과 거부할 수 있는 조항 및 제3자에게 다시 임대했을 경우 법적으로 손해배상을 해야 되는 내용입니다.

 

그러다 최근 하기 링크의 뉴스 기사를 접했는데 집주인 실거주로 세입자의 계약갱신청구권 사용 거절 후 '임대 말고' 매매하면 괜찮을까? 의 법원 판례가 나오게 되었습니다.

 

https://www.khan.co.kr/economy/real_estate/article/202202171059001 

집주인이 들어온다 해놓고 '임대' 말고 '매매'하면 괜찮을까

해당 기사의 본문을 살펴보면,

집주인이 “들어와 살겠다”며 세입자의 계약갱신청구권 사용을 거절했다가 몇 달 뒤 집을 팔았더라도 세입자는 집주인에게 이사비 등 손해배상을 받을 수 없다는 법원 판단이 나왔다.

 

집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하고 해당 주택을‘임대’ 한 경우에는 개정 주택임대차 보호법상 불법행위 책임을 지지만 ‘매매’는 법률에 명시돼 있지 않아 보호대상이 아니라고 본 것이다.

 

앞서 국토교통부·법무부와 주택임대차분쟁조정위원회는 실거주 목적으로 임차인의 갱신청구권 사용을 거절한 경우 갱신계약이 보장하는 2년 동안은 해당 주택을 매매하지 못하는 것으로 봐야 한다는 해석을 내놓았지만, 주택임대차 보호법이 ‘임대’에 대해서만 손해배상책임을 규정하면서 실거주를 이유로 세입자를 내보내고 집을 판 집주인에게는 책임을 묻지 못하는 문제가 발생하고 있는 것이다.

세입자 A 씨는 2016년 11월 26일 경기도 용인시의 한 아파트를 보증금 3억8000만원에 계약했다. A씨는 전세계약 종료일 두 달 전인 2018년 10월 20일 계약을 2년 연장해 2020년 12월 26일까지 거주하는 재계약을 맺었다.

 

A씨는 바뀐 임대차 3법에 따라 갱신청구권을 쓰고 2년 재계약을 하려 했지만 집주인 B 씨는 “우리가 들어와 살려고 한다”며 A 씨의 계약갱신 요구를 거절했다. A 씨는 결국 계약 만료 후 다른 곳으로 이사했다.

 

B 씨가 집을 다른 사람에게 팔았다는 사실은 이사 후 7개월 뒤 우연히 알게 됐다. A 씨는 온라인 포털 부동산 정보로 기존에 살았던 아파트 주변 매물을 확인하던 중 자신이 살았던 집이 매물로 나왔던 것을 알고 등기부등본을 뗐다. 등기부 상 그 집은 이미 다른 사람에게 팔린 상태였다. A씨는 B 씨를 상대로 “이사비, 부동산 중개수수료 등 퇴거하며 지출한 957만 5000원을 부담하라”며 손해배상 청구소송을 냈지만 수원지법 용인시 법원 전호재 부장판사는 최근 A 씨의 청구를 모두 기각했다.

 

집주인 B씨 측 대리를 맡은 법률사무소는 “주택임대차 보호법의 취지를 고려하더라도 세입자 A 씨가 이미 해당 아파트에 상당기간 거주를 해 법의 취지를 몰각할 염려가 없었다”면서 “임대인은 세입자가 나간 이후 실거주를 했었고, 실거주 후 2년 동안 매도조차 못한다면 소유권 행사와 사적자치 측면에서 큰 불이익이 발생할 수 있다”라고 밝혔다.

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“집주인 B 씨가 임대차 계약 종료 후 아파트를 제3자에게 임대하지 않고 매매했더라도 임차인의 갱신청구권을 명시한 개정 주택임대차보호법의 입법취지가 임대인이 허위의 실거주 의사로 임대차 갱신을 거절한 경우 일정한 손해배상 의무를 부과한 것”이라며 “임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절한 후 아파트를 파는 것을 허용한다면 임차인을 보호하기 위한 개정 조항 취지를 몰락시킬 수 있다”라고 지적하는 변호사의 의견도 있다.

 

일례로 하기 기사와 같이 아파트를 매수한 새 집주인도 세입자가 계약갱신청구권을 사용할 경우 들어가지 못하는 일들도 있었다.

https://www.mbn.co.kr/news/all/4603422

세입자도 집주인도 패닉 빠졌다…정부 법원 제각각 판단, 전세끼고 산 아파트 실거주 언제부터 ?

https://www.yna.co.kr/view/AKR20210324111500061

"계약 갱신 청구했으면 실거주 목적 새 집주인도 비우라 못해" | 연합뉴스

 

결론은 개정 주택임대차보호법상 '임대'를 한 경우에는 손해배상 책임을 지지만 '매매'는 법률에 명시되지 않아 보호대상이 아니라는 판례가 나왔다는 것이다. 아마도 이 판례를 접한 경우 집주인이 실거주 한다고 들어와 매매하는 경우가 빈번해지지 않을까 생각이 든다. 

 

계약갱신청구권 행사 두고 법원의 판단이 나뉘다 보니 지속적인 혼란은 불가피한 상황이다.

 

소유권 행사와 사적자치 측면에서 불이익이 발생할 수도 있기에 임차인도 보호해야 하지만, 임대인도 보호받아야 한다.

 

하루빨리 임대인과 임차인을 모두 만족시키고 보호할 수 있는 개정법안과 일관성 있는 정부의 정책을 기대한다.

 

다들 이기는 투자하시기 바랍니다.

 

 

https://open.kakao.com/o/gLcMA3Pd

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