[부동산 노트] 부동산 대지지분 재개발, 재건축 대지지분이 왜 중요할까? 대지지분 계산방법, 대지지분 계산기

[부동산 노트] 부동산 대지지분 재개발, 재건축 대지지분이 왜 중요할까? 대지지분 계산방법, 대지지분 계산기

안녕하세요. YoungH입니다.

 

부동산에 관심 있으신 분이라면 누구나 한 번쯤 들어봤을 '대지지분'

오늘은 부동산 '대지지분'은 무엇이며 재개발 재건축 아파트 투자성 고려 시 대지지분이 왜 중요한지, 대지지분은 어떻게 계산하는지에 대해 알아보겠습니다.

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부동산 대지지분이란?

대지지분이란 아파트 전체 단지의 대지면적을 가구수로 나눠 등기부에 표시되는 면적을 말한다. 대지지분이 많다는 것은 용적률이 낮아서 더 많은 아파트를 신축할 수 있다는 것을 의미한다. 

 

부동산 용적률이란?

출처 : 토지이용 용어사전

용적률이란 그림과 같이 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 말한다. 즉 대지 안에 있는 건축물의 바닥면적을 모두 합친 면적을 의미하는 연면적의 대지면적에 대한 백분율을 말한다. 대지에 건축물이 두 개 이상 있는 경우에는 이들의 연면적 합계로 계산된다.

 

지하층 면적, 해당 건축물의 부속용도에 한하는 지상 주차용으로 사용되는 면적, 주민 공동시설 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역 면적은 용적률을 산출함에 있어 제외된다.

 

예를 들어, 1,000평의 대지에 각 300평인 지하 1~5층, 각 100평인 지상 1~20층짜리 건물의 경우 지하면적인 1,500평을 제외한 후 지상면적 2,000평에서 대지면적 1,000평을 나눈 값에 100을 곱하여 용적률은 200%가 된다.

 

용적률은 대지 내 건축 밀도를 나타내는 지표로서 용적률이 크면 연면적이 많아 건축 밀도가 높음을 뜻한다. 구체적으로, 용적률이 크다는 것은 건물을 상대적으로 높이 지었다는 것을 의미하며 건물 층수가 많다는 것이다. 무분별한 난개발을 막고 쾌적한 생활환경을 보장하기 위해 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에 의거하여 용도지역별로 용적률 최대 한도가 규정되어 있다. 가령, 중심 상업지역의 상한선은 1,500%, 제1종 전용 주거지역은 100%이다. 용적률은 건폐율과 더불어 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 기본적인 척도로 활용된다.

[네이버 지식백과] 용적률 [容積率] (두산백과)

 

용적률이 낮을 수록 동과 동 사이의 공간이 넓어지며 층수가 낮아지며 편의시설 및 세대당 주차대수가 많아 쾌적한 주거환경으로 판단된다.

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재개발 재건축 아파트 투자성 고려 시 부동산 대지지분, 왜 중요할까?

위에서 살펴보았듯이, 대지지분은 공동주택 전체의 대지면적을 소유자 수로 나누어 등기부에 표시한 면적을 말한다. 즉, 공동주택의 전체 대지면적 중 세대(가구) 하나에 주어지는 지분이다. 

 

예를 들어, 어느 아파트 단지의 대지면적이 10,000㎡이고 가구수가 100명이라면 대지지분은 10,000㎡/100으로 100㎡이 된다. 대지지분이 낮으면 재개발, 재건축 사업 시 건설사 입장에서 보상해줄 대상자가 많아 사업성이 떨어진다. 반대로 대지지분이 높으면 더 많은 세대를 신축할 수 있고 보상해줄 대상자가 적으므로 사업성이 높다.

 

재건축이나 재개발은 기존에 노후된 주택을 철거하고, 신규 주택을 준공하는 것이다. 이때 주택을 철거하고 준공하기위해서는 추가 분담금이 발생한다. 신규 주택의 금액은 [권리가액(감정평가액 * 비례율) + 추가분담금]으로 

 

대지지분이 높을 수록 건설사 입장에서는 더 많은 세대를 지을 수 있으니 공사비, 자재 구매 차익, 일반 분양권 등 통한 이익을 많이 남길 수 있고, 조합원 입장에서는 추가 분담금이 크게 줄어들게 된다.

 

조합원 분양가 = 입주예정가액

조합원자격이 있는 사람이 분양 시 내는 분양금액으로, 일반적으로 조합원에게 로얄동과 로얄층이 우선 배정되며, 분양가 또한 일반분양보다 저렴하다.

추가 분담금이란? = 입주예정가액-권리가액

추가분담금 = 입주예정가액 - 권리가액을 뺀 금액으로 분양 총 금액에서 권리가액을 뺀 금액으로 조합원이 추가로 납부해야 하는 금액이다.

 

권리가액이란? = 감정평가액×비례율

감정평가액에 비례율을 곱한 것이 권리가액이다.

 

감정평가액이란?

재개발 대상 주택이 관리처분 인가의 단계로 진행되면 조합원이 구역 내 현재 가지고 있는 기존 주택 등의 가격을 감정평가사가 평가한 금액입니다. 재건축 사업은 기존의 주택을 출자하는 개념이 아닌 기존의 주택이 위치한 토지 즉, 대지지분을 출자하는 개념으로 대지지분이 높을수록 감정평가액이 높아진다.

 

비례율이란?

재개발 사업의 사업성을 나타내는 지표로 대게 100을 기준으로 100보다 높으면 사업성이 좋고, 100보다 낮으면 사업성이 떨어진다고 한다. 비례율이 100보다 높아지면 조합원의 추가 분담금이 줄어드는 효과가 발생한다.. 비례율은 사업 지연, 물가 상승 등으로 인한 건축 비용 증가, 예비비 부족 등 여러 변수에 의해 낮아질 수도 있으니 주의해야 한다.

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대지지분 계산

대지지분 계산 공식은 대지권의 목적인 토지 면적 × 대지권 비율이다.

 

네이버 부동산/부동산 등기부등본/부동산 종합 정보 사이트 등 여러 방법을 통해 대지지분을 확인할 수 있는데, 

오늘은 2가지 방법에 대해서 간단히 소개하겠다.

 

1) 가장 먼저 등기부등본(등기사항 전부증명서)을 통해 확인해보자.

해당 건물의 토지 면적이 60,583㎡이며 대지권 비율은 60,583분의 33.3892이다.

대지권 비율 33.3892㎡ 대지지분으로 보면 된다. 

여기서 평으로 환산해주면 33.3892㎡ × 0.3025 = 10.10평이다.

 

하기 링크의 부동산 계산기를 통해 쉽게 대지지분을 계산할 수도 있다.

http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EB%8C%80%EC%A7%80%EC%A7%80%EB%B6%84

부동산계산기

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2) LH 주택도시공사 SEE:REAL 홈페이지에 접속하면 평형별 대지지분과 전체 대지지분을 확인할 수 있다.

https://seereal.lh.or.kr/main.do

씨:리얼 (SEE:REAL)

 

1. 부동산 종합정보 - 부동산 종합정보

2. 건물/주소 입력 후 선택

3. 토지 정보 - 면적 확인

4. 페이지 맨 아래 대지권 정보조회 동 호수 선택 - 대지권 지분비율 확인

이외에도 지역별 부동산 열람 사이트나 부동산 어플에서 대지면적을 확인하거나 계산할 수도 있다. 

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부동산 전문가들은 재건축 투자의 핵심을 대지 지분(대지 면적)으로 꼽는다. 대지 지분(대지 면적)이 클수록 조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치인 권리가액도 커진다. 재건축이 필요한 아파트 건물의 경제적 가치는 '제로'이다. 재건축의 기대 없이 과연 노후화된 아파트의 수요가 지속될 수 있을까. 결국 입지에 따른 '토지의 가치'가 재건축 투자의 핵심이라 생각된다.

 

다들 이기는 투자하시기 바랍니다.

 

 

https://open.kakao.com/o/gLcMA3Pd

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