[질로우, Z] 미국 부동산 온라인 1위 플랫폼 질로우(ZILLOW) 주가 및 기업분석

[질로우, Z] 미국 부동산 온라인 1위 플랫폼 질로우(ZILLOW) 주가 및 기업 분석

오늘 살펴볼 기업은 미국의 부동산 온라인 1위 플랫폼 업체 '질로우(ZILLOW)'이다. 최근 우리나라와 마찬가지로 미국 부동산 시장이 가파른 상승세를 이어가고 있으며 펜데믹으로 묶여있던 자금이 증시뿐만 아니라 부동산 시장으로 쏟아지고 있다. NAR에 따르면 지속적인 가격 상승에도 불구하고 지난 3월 기준으로 집을 내놓은 지 판매되는 기간이 평균 18일 정도라고한다. 부동산 광란속에서 우리 나라의 직방, 다방 등과 비슷한 부동산 온라인 플랫폼으로 미국 부동산 업계의 '아마존'이라고도 불리는 질로우를 통해 미국 부동산 온라인 플랫폼 시장의 전망을 알아보는 시간을 가져보겠다.

 

1. 사업 포트 폴리오

Sector(s): Communication Services

Industry: Internet Content & Information

 

질로우는 2006년 설립, 2011년 상장했으며 초기엔 단순 부동산 정보만을 제공하는 기업이었다면 현재는 질로우 2.0의 시작과 함께 임대, 매입, 모기지, 매각 등 부동산 관련 모든 서비스를 제공하는 플랫폼 기업이다.

 

1.1 사업부

1) 주택(HOME)

주택 사업부의 경우 2018년에 출시한 주택 거래 플랫폼인 질로우 오퍼스(ZILLOW OFFERS)

 

2) IMT(Internet, Media&Technology)

IMT 사업부의 경우 질로우의 전통 사업인 프리미어 에이전트(PREMIER AGENT)를 포함하고 있다. 이는 부동산 중개인에게 광고 서비스를 제공하는 사업으로 질로우 오퍼스를 이용하는 주택 구매자 및 판매자에게 선택받은 중개인들이 내는 광고료가 수익의 주 원천이다

 

3) 모기지

모기지론 사업을 영위하는 질로우 홈 론(Zillow Home Loans)을 운영

 

질로우 2.0

과거엔 앱을 통해 단순 부동산 정보 제공(질로우 1.0), 이제는 임대, 매입, 모기지, 매각 등 부동산 관련 모든 서비스를 제공한다.

1.2 프롭테크와 함께 부동산 생태계 장악

미국 부동산 거래시장은 연간 1.6조 달러에 육박하지만, 프롭테크 기업의 점유율은 아직 1%로 미미한 수준이다. 코로나19로 인해 직접 매물 확인이 어려워 촉발된 언택트 수요로 부동산 시장이 오프라인에서 온라인으로 전환됨녀서 프롭테크 기업 역시 빠르게 성장할 것으로 전망된다. 특히, 미국 내 총 주택 수는 약 1.4억 호(2019년 기준)로 질로우는 이 중 97% 해당하는 1.35억 호의 주택 데이터베이스를 보유 중에 있다.

 

질로우의 인기 및 이용자수를 높이는 데 큰 역할을 한 것은 주택 전매를 통해 수익을 창출하는 주택 사업부의 질로우 오퍼스(ZILLOW OFFERS)다. 주택 판매자가 질로우 오퍼스에 주택을 판매하고 질로우 오퍼스는 이를 다시 주택 구매자에게 판매하며 차익을 얻는다. 이러한 사업자를 iBuyer라고 하며 이때 i는 internet 또는 instant를 의미한다. iBuyer는 주변의 시세 및 주택의 상태 등의 데이터베이스에 근거해 가격을 산출하고 판매자에게 제시하고 매입이 완료되면 약간의 리모델링 후 다시 주택 데이터베이스에 근거해 매각 가격을 선정하고 주택 구매자에게 매각하게 된다.

 

*질로우 오퍼스는 현재('21년 3월 기준) 미국 내 25개 지역에서 서비스되고 있으며 2020년 한 해 동안 질로우 오퍼스가 구매한 주택은 총 4,162채, 판매한 주택은 총 5,337채로 전년대비 24% 증가했으며, 평균 월간 사용자수도 2억명으로 전년대비 16% 증가했다.

 

모든 과정은 온라인 상에서 진행되며 주택의 위치뿐만 아니라 가격 시계열 데이터 및 VR을 통한 3D 홈투어, 평면도 등을 고객에게 제공한다. 특히, 질로우는 과정에서 발생하는 거래를 에스크로 서비스(전자 상거래 등에서 구매자와 판매자 사이에 중개 서비스 회사가 개입해 상품 인도와 대금 지불을 대행해 주는 서비스)인 '질로우 클로징 서비스'를 통해 진행하고 각각의 주택 판매자와 구매자에게는 '프리미어 에이전트'를 통해 중개인을 섭외해주며, 중개인들은 질로우에 광고료를 내게 된다. 주택 판매 및 매입의 전 과정에 걸쳐서 개인 대신 기업이 관여하기 때문에 주택 거래의 전과정에 걸쳐서 사업영역을 확장해 부동산 생태계를 장악하고 있다.

 

1.3 ZESTIMATE 주택 감정시스템

또한, 질로우는 2019년 빅데이터 및 머신러닝을 기반으로 주택감정시스템인 제스티메이트(ZESTIMATE)를 출시했다. 특히 미국 내 주요 부동산 중개업자, 모기지 전문가, 부동산 관리자, 주택건설업자 등과의 파트너십으로 데이터베이스의 기반을 만들고 있으며, 전국 597개의 지역부동산정보제공업체(Multiple Listing Services, MLS)와 협력해 각 지역의 주택 데이터를 수집하고 있다.

 

주택별로 적정 매매가 및 렌트비, 중개 수수료 등을 산정하고 추세 데이터를 제공하면서 사용자의 신뢰도 및 편의성을 높이고 있다. 제스티메이트의 추정치는 현재 매매 대상 주택의 경우 1.8%, 시외 주택의 경우 7.4% 내외의 오차를 보인다.

1.4 낮은 모기지 금리와 주택 수요 증가

미국의 평균 LTV(주택담보대출 비율)는 75%로 모기지를 통한 주택 구매가 용이하며, 2020년 미국의 역사적으로 미국의 역사적으로 낮은 모기지 금리는 미국의 주택 수요를 폭발적으로 증가시키고 있다. 더불어 코로나 19로 인한 재택근무 증가와 단독주택 수요 증가도 주택 거래 증가에 한몫을 했다고 할 수 있다. 질로우의 이용률 역시 이에 맞춰 급등했고 2020년 7월 기준 이용자 수는 2.4억명으로 최고치를 기록했다. 2020년 한 해 동안 웹 사이트 및 앱 방문자 수는 약 96억명(YoY +19%)이었다. 이처럼 미국 내 폭발적인 인기로 질로우닷컴을 자주 방문하는 사람을 지칭하는 '질로우 스크롤러(Zillow Scroller)'라는 용어로 탄생할 정도이다.

 

하기 미국 모기지 금리, 신규 구매자 수, 미국 주택 예상 구매자 및 매매거래량을 참고하여 각자 향후 미국 주택시장의 수요와 공급에 대해서 판단해보자.

 

2. 프롭테크 마켓 분석

 

2.1 로우테크에서 프롭테크로의 발전

부동산 시장은 전형적인 로우테크 산업이었다. 공급자 중심으로 성장하며 지역마다 관행이 다른 로컬 산업의 색이 강하기 때문이다. 이같은 폐쇄적이던 시장에 프롭테크가 출현한 것이다. 'Property(부동산)'과 'Technology(기술)'를 결합해 완성된 '프롭테크(Proptech)'는 IT를 활용한 스마트 부동산, 공유경제, 핀테크 등 부동산 전반의 비즈니스를 아우르는 용어이다. 기존 공급자 중심이었던 로우테크의 부동산 시장이 수요자 중심으로 빠르게 전환되고 있기 때문에 프롭테크는 정보의 비대칭성을 해소하여 수요자(소비자)의 똑똑한 구매를 돕는다.

 

글로벌 시장조사업체 CB인사이트트에 따르면 전 세계 프롭테크 기업에 대한 투자액은 2011년 2,007억원에서 지난해 약 8조원으로 10년간 40배 이상 급증했다.이제 단순한 정보/중개 서비스에서 인공지능과 블록체인을 결합한 프롭테크 3.0시대에 접어들고 있다.

자료 : 미쓰이부동산, 삼성증권

여기에는 ①전방산업, Upstream(개발)에서 후방산업, Downstream(value-add)로 전환되는 부동산 시장, ②부동산 소비에 있어 돈과 시간을 줄이고자 하는 밀레니얼, MZ 세대의 영향력 확대 ③1인 가구 증가와 IT혁신 등 사회 구조적 변화의 영향이 크다. 전 세계 밀레니얼 세대의 비중은 25%에 이르며 추후 가장 구매력이 높은 세대가 될 전망이다. 특히, 밀레니얼 세대는 정보의 비대칭을 해소하고 시간과 비용 소모를 줄이고자 하는 니즈가 매우 강하다. 향후 프롭테크 산업은 VR이나 블록체인 등의 기술을 통한 부정확한 부동산 정보 문제를 해결하고, 부동산 소비 시 필요한 시간과 비용 문제를 해결해줄 것이다.

밀레니얼 세대 인구 비중 증가와 소매 지출액 증가

2.2 프롭테크 3.0

1.0 시대가 정보의 디지털화였다면, 2.0 시대는 데이터 분석과 공유경제, VR의 접목이며 프롭테크 3.0 시대는 핀테크, 블록체인, 인공지능 등 신기술 접목으로 요약된다.

 

3. 리스크 요인

3.1 주택 수요 및 매물 감소 우려와 경쟁심화

1) 부동산 기업 특성상 모기지 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 리스크는 분명 존재한다. 특히, iBuying 모델은 주택 판매자 및 구매자가 신속하게 주택 거래를 할 수 있다는 장점이 있지만, 주택 수요가 감소할 경우, 기업의 미분양 주택 재고량이 증가하게 된다, 반대로, 주택 매물 부족으로 인한 주택 거래량 자체가 감소하는 경우도 존재한다. 다만 적정 가격 책정과 지리적 다각화로 특정 지역의 주택 경제 침체에 대비할 수 있다.

 

2) 부동산 시장의 경쟁 심화로 미국 내 10.6만개의 부동산 중개업체와 5만개의 모기지 사업자가 존재하며 질로우의 경우 현재까지 미국 내 주택거래의 0.1%, 모기지 대출의 0.1% 미만을 차지하고 있는 점과 코로나 19로 인해 직접 매물 확인이 어려워 촉발된 언택트 수요와 재택근무 증가에 따른 단독주택 수요에 따른 거래량 증가도 간과할 수 없다.

 

4. 재무제표

질로우의 2020년 매출액은 33.4억달러(YoY +22%)를 기록하였으며 특히 3, 4분기 EBITDA, 순이익, EPS 모두 흑자전환을 하면서 시장 기대치를 크게 상회했다. 주택 부문 매출 비중은 2019년 50~60%로 크게 증가했으나 2020년을 기점으로 점차 축소되어 20년 4Q 기준 39%를 차지하고 있다.

 

오히려 프롭테크 성장과 함께 광고 컨텐츠의 중요성이 부각되면서 부동산 중개인들의 광고료 지출이 크게 증가했고 이에 '프리미어 에이전트'사업이 포함된 IMT 사업부의 매출비중은 기존 30%대에서 20년 4Q기준 54%로 증가했다. 결국, 질로우 오퍼스의 사용자 증가가 IMT 사업부의 매출 상승을 견인하고 있으며 IMT 사업부의 20년 4Q 매출액은 전년동기 대비 33% 증가했다.

5. 주가 분석 및 투자 아이디어

'21년 5월 14일 종가 기준 질로우는 111.88$이며 시장 및 Analyst 평균 타켓 프라이스는 180달러로 형성되어있다.

출처 : Yahoo Finance, MarketWatch

질로우는 상기 재무제표에서 볼 수 있듯이 아직까지 영업이익을 못 내고 있는 적자기업이라는 점은 분명히 짚고 넘어가야할 사항이며 미래를 보고 투자하는 성장주 특성상 상당히 고평가 되어있으나 '20년 3, 4분기 영업이익 흑자전환이 이루어진것은 긍정적으로 보여진다.

 

미국이 한국보다 중개수수료도 몇 배로 비싸고, 국내에서 관행화된 구두계약이 아닌 전속계약을 하고 있어 부동산 거래 부담이 큰 현실도 질로우의 성장 배경으로 꼽히며 주택 매매 시 필요한 정보가 상대적으로 훨씬 많은 미국에서 큰 소비자 편익을 주고 있다.

 

골드만삭스에 따르면 미국의 온라인 부동산 사이트 방문객 중 3분의 2가량이 질로우의 플랫폼으로 유입된다고 한다. 코로나 시대에 질로우를 주목해야 할 이유는 ‘조이스크롤링’ 역할 때문이다. 조이스크롤링은 집을 매매하거나 임대할 계획이 없더라도, 질로우에 접속해 다른 집들을 구경하면서 만족감을 얻는 행위를 의미하며 이 서비스를 통해 질로우는 광고 수입도 부가적으로 얻을 수 있기 때문이다.

 

다음 시간에는 질로우의 경쟁기업인 손정의 소프트뱅크 회장이 이끄는 비전펀드가 투자한 '오픈도어(Opendoor)'를 알아보겠다.

 

https://open.kakao.com/o/gLcMA3Pd

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