[오늘의 독서] 부의 인문학/브라운스톤(우석), 노벨상이 검증한 절대 실패하지 않는 부의 법칙

프롤로그 
거인의 어깨에 올라서면 비로소 보이는 것들

진입장벽이 곧 수익이다.(p.20)

상가, 빌라, 단독주택이나 오피스텔은 청약 통장이 필요 없다. 왜 그럴까? 수요보다 공급이 넘친다는 뜻이고 진입 장벽이 없다면 수익도 별 볼일 없다. 통제권이 없으며 독립적이지 못하다. 반면에 아파트는 청약 통장 같은 진입 장벽이 있다. 수요에 비해서 공급이 부족하니 값이 오르는 것이다.

 

거인의 어깨 우에 서면 돈의 길이 보인다.(p.22)

거인은 어디에 있나? 책속에 있다. 노벨 경제학상을 받은 모든 학자를 우리는 언제든 만날 수 있다. 그들의 통창력을 빌려서 투자한다면 훨씬 쉽게 큰 그림 안에서 성공할 수 있다.

 

살아남으려면 자본주의 게임의 법칙을 익혀라(p.26)

부자가 되려면 열심히 일하고 저축하는 것 외에 부동산과 주식 투자를 잘해야 한다. 그리고 투자를 잘하려면 '자본주의 게임의 법칙'을 알아야 한다.

 

돈의 가치와 부동산의 가치, 어느쪽이 먼저 떨어질까(p.31)

금본위 화폐제도가 사라지면서 정부는 금이 없어도 마음대로 돈을 찍어낼 수 있게 되었다. 결국 정부는 경제가 침체될 때마다 천문학적인 돈을 찍어내게 된다. 이렇게 돈을 마구 찍어내면 돈의 가치가 떨어져 인플레이션이 오게 되는데, 이런 시스템하에선 돈을 빌린 사람이 득을 보게 된다. 실질 구매력이 높은 현재에 빌려서 실질 구매력이 떨어진 후일에 갚으면 되니까 앉아서 돈을 버는 것이다. 돈을 빌려서 실물 자산인 부동산에 투자한 사람은 더 큰 돈을 벌게 된다. 시간이 지나면 부동산 가격은 오르고 빚 가치는 떨어지게 마련이다.

 

가짜 돈에 목매지 말고 리얼 머니를 보유하라(p.34)

인플레이션이 생기면 '부의 이전' 현상이 발생한다. '부의 이전'이란 국민의 재산이 정부로 넘어간다는 뜻이다. 정부가 화폐를 마구 찍어내어 인플레이션을 발생시미면 정부의 부채는 실질 구매력 기준으로 감소된다. 반면에 화폐를 보유한 국민들은 알게 모르게 실질 구매력이 떨어지니 손해를 보게 된다. 인플레이션 덕분에 실물 자산인 부동산과 주식 가격이 오르면 세금도 더 늘어나고 화폐가치는 떨어지고 알게 모르게 국미의 부가 정부로 이전된다. 이런 화폐 시스템에 우리는 가자 돈인 지폐를 모으려 하지 말고 진짜 돈인 리얼 머니(부동산과 주식)을 보유해야 한다.

제 1장
노예의 삶을 선택한 사람들

왜 진보정권이 집권하면 부동산 가격이 더 오를까?(p.39)

밀턴 프리드먼은 "가장 나쁜 시장도 가장 좋은 정부보다 좋다." 정부 개입의 부작용과 단점을 강조하고 시장경제를 옹호했다.

재정지출 확대 정책은 물가 상승을 초래한다. 역사적으로 볼 때 하이퍼인플레이션이 발생하지 않은 까닭은 화폐가 금, 은, 구리 금속으로 만들어졌기 때문이다. 그러나 요즘은 화폐를 지폐로 찍어내기 때문에 인플레이션을 겪기 쉽다.

 

진보정권은 언제나 큰 정부를 지향한다. 진보정권은 서민과 약자를 위해 재정지출을 늘리고 복지 정책을 확대하는 걸 좋아한다. 밀턴 프리드먼의 주장에 따르면, 재정지출과 복지 확대 정책은 처음엔 경기 부양이 되지만 이후엔 인플레이션으로 찾아온다고 했다. 실제로, 노무현 정권 때 지방 균형 발전을 위해 토지 보상을 통해서 정부 지출을 늘렸는데, 이것이 수도권 부동산 가격 상승에 큰 영향을 주었다. 전세계적으로도 좌파 정권이 들어서면 예외 없이 물가가 폭등했다. "공짜 점심은 없다."

 

전략적 사고 없이 무턱대고 열심히 하면 빨리 망한다(p.47)

무턱대고 투자하거나 그냥 열심히 사업을 한다고 부자가 되기는 어렵다. 관건은 승리할 수 있는 투자나 사업을 선택하는 데 있다. 손무는 "먼저 승리한 다음 싸워라"라고 했다. "니가 남보다 잘하는 게 무엇인지 생각해봐라. 네가 남보다 잘 못 하는 약점은 무엇인지 고려해라. 그리고 세상이 어떻게 변하는지 생각해 봐라. 향후 세상의 변화 속에서 네가 어떤 기회를 가질 수 있을지 생각해 봐라. 또 반대로 어떤 위협이 있을지도 고려해라. 이런 상황에서 너의 장점을 살리고 약점을 보완하여 기회를 잡고 성공할 수 있는 유리한 곳에 네 자신을 전략적으로 포지셔닝해라."

 

마이클 포터의 "5가지 경쟁 요소"(p.50)

즉 산업의 경쟁 강도를 결정짓는 5가지 요소로, 신규 진입 위험, 라이벌 기업 간의 경쟁, 공급자의 교섭력, 구매자의 교섭력, 상품이나 서비스 대체 위협. 돈을 벌려면 진입 장벽이 높은 산업에 투자해라. 돈을 벌려면 독점기업과 산업에 투자해라. 가장 가까이 있는 독점사업은 바로 부동산이다. 그 위치에 그 땅은 하나뿐이다. 

 

지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다.(p.57) 

최저임금제는 노동자의 임금을 현실화하는 따듯하고 인정 넘치는 인도적인 정책이다. 그런데 그 결과는 자영업자의 경영 환경이 악화되고 실업률 또한 최고치를 경신하고 있다. 정부의 임대료 규제 정책으로 전세난과 집값 폭등이 일어난 것도 같은 예이다.

 

미국의 추수감사절은 선의로 포장된 지옥으로 가는 길에서 탈출했기에 생겨난 기념일이다. 청교도들은 미국에 처음 도착했을 때 깊은 신앙심으로 공동 생산 공동 분배 방식으로 농사를 지었으며 신앙심이 깊었던 그들은 노약자, 병자, 어린이들은 노동에서 제외시키는 선의를 베풀었다. 몇 년째 계속 흉작이 들어서 굶어 죽는 사람이 생기니 마침내 지도자가 '올해부터 각자도생'이라고 선언했다. 개인에 땅을 나눠주고 각자 책임하에 농사를 지으라고 하니 그해부터 풍년이 들기 시작했다. 그래서 하나님께 추수한 곡물을 올리고 감사의 제를 올리게 된 게 추수감절의 유래다.

 

시장경제에 도덕적 잣대를 들이대지 마라(p.62)

보상은 노력과 재능에 항상 비례하지 않는다. 운이 작용하기도 하며 시장은 기본적으로 수요와 공급으로 작동한다. 도덕적 기준이 어디에도 끼어들 틈이 없다. 거래 상대방이 누구든지 가격만 맞으면 거래가 된다.

 

왜 사람들은 노예의 길을 선택하는가(p.63)

인간은 자유를 얻었지만 고독과 불안을 느낀다. 고독과 불안을 피하기 위해서 인간은 권위에 복종하게 된다. 사람들은 자유를 원한다고 하지만 실상은 자유로부터 도피한다. 국가나 구루나 종교로 도피한다. 그래서 노예의 길을 선택하는 것이다. 자유는 경쟁이 기본이고, 노력이 기본이고, 책임이 기본이다. 경쟁하기 싫고 책임지기 싫고 노력하기 싫은 미성숙한 대중은 자유로부터 도피해서 노예의 길을 선택한다. 

 

투자의 귀재 워런 버핏은 투자할 때 반드시 인플레이션을 고려해야 한다고 강조했다. 그래서 그는 물가 상승을 제품 가격에 반영하여 올릴 수 있는 가격 결정권을 가진 회사의 주식에만 투자하라고 했다.

제 2장
부동산 가격이 움직이는 메커니즘

왜 세상은 평평해지지 않는 걸까?(p.80)

전통 제조업은 세계화로 국제 분업이 일어나고 세상이 평평해지는 방식으로 진행된다. 자원보다 아이디어, 특허, 기술 같은 것이 더 중요한 혁신 산업은 세계화에도 불구하고 비용의 논리를 따라 옮겨가지 못하는 사업이다. 그 이뉴느 혁신 산업은 '뭉침의 힘'이 작용하는 장소에서만 가능하기 때문이다. 

 

뭉침의 힘은 풍부한 인재, 지식 전파, 인프라 제공으로 나누어진다. 뭉침의 힘은 혁신 기업이 한곳에 모이게 만들고, 그런 혁신 기업이 모여 있는 도시는 점점 더 발전한다. 반면에 일반 제조업 중심의 도시는 세계화 때문에 비용이 싼 곳으로 공장을 뺏기게 돼 쇠퇴한다.

 

한국의 부동산 투자와 관련한 통찰은 무엇일까(p.86)

첫째, 제조업 중심의 지방 도시(거제도, 울산, 창원, 구미, 군산)는 쇠퇴할 가능성이 높아 부동산 투자에 주의가 필요하다. 이미 상당수의 제조업체가 값싼 노동비와 원재료를 찾아 해외로 떠났으며, 이는 거스를 수 없는 하나의 흐름이다.

둘째, 서울, 판교는 혁신 기업이 자리 잡아 향후 부동산 전망이 좋다. 좋은 대학이 몰려있고, 혁신 산업인 방송국, 금융기관, 벤처 캐피탈 회사, 엔터테인먼트 회사, 회계, 경영 컨설턴트 역시 서울에 집중되어있다. 혁신 기업이 필요로 하는 인적자원이 풍부하게 있는 곳이 바로 서울이다. 자본 주의 사회에서 가장 강력한 경쟁력을 갖추고 있다는 얘기다.

셋째, 정부가 국토 균형 발전을 위해서 지방 도시를 활성화하려는 노력은 성공하지 못할 것이다.

 

우리나라의 도시 간 불평등은 시간이 갈수록 심화될 것이다. 돈을 벌고 싶다면 혁신 기업이 주도하는 도시에 투자하라!

한국의 슈퍼스타 도시는 서울뿐이다. 세월이 가면 갈수록 서울과 여타 도시의 차이는 점점 더 벌어질 것이다. 지금은 슈퍼스타 도시 전성시대다. 슈퍼스타 도시만 점점 더 커지고 집값 상승 속도도 더 빨라지고 있다. 우리나라도 한때 지방에 혁신 도시, 기업 도시를 만들어서 지방 경제를 활성화된다는 명목 아래 수도권 억제 정책을 펴고 서울에 있는 공기업을 지방으로 이전했다. 이런 정책은 세상을 좀 더 평등하게 만들지는 모르지만, 세상을 비효율적이고 비경제적으로 만들게 된다. 마치 중력의 법칙 처럼 일시적으로 서울 집중 속도를 늦츨 수는 있지만 결국엔 다시 서울로 집중될 수 밖에 없다고 본다. '물려도' 서울에서 '물려야' 시간이 지나면 회복되고 수익을 낼 수 있다.

 

인간의 이기심이 세상을 풍요롭게 만든다(p.124)

애덤 스미스는 세상이 풍요로워지는 이유는 이타심 때문이 아니고 이기심 때문이라고 가르쳤다. "우리가 저녁 식사를 할 수 있는 것은 푸줏간 주인, 양조장 주인 그리고 제빵 업자의 박애 정신 때문이 아니라 그들의 돈벌이에 대한 관심 때문"이라고 설파했다. 인간의 이기심을 세상을 풍요롭게 만드는 엔진이다. 정부는 이기적인 인간을 억압해서는 안된다. 

 

서울 재개발 재건축 규제가 경기도민을 죽인다(p.133)

서울에 집이 모자라는데 집값이 10년 전보다 못한 곳이 많은 경기도에 물량 폭탄을 쏟아붓겠다한다. 경기도민과 서울시민 모두 똑같은 1표로 질투심에 사로잡힌 대중이 두렵기 때문이다. 경기도에 신도시를 건설하는 정책은 국가적으로 비효율과 낭비를 발생시킨다. 또 종국에는 서울의 재개발 재건축을 더 이상 미룰 수가 없어서 허가해 줄 수밖에 없다. 

 

분양가 상한제는 정말 집값을 잡는 효과가 있을까(p.135)

우유 최고가제는 젓소 사료값도 안나와 우유를 팔면 손해를 보게 되자 젖소를 도살해서 고기로 팔게 되고 젖소가 도살되자 우유 생산량을 더 줄고 우유값은 더욱 더 폭등한다. 사료값 최고가제를 도입하게 되면 사료값은 물론 우유값은 더욱 폭등하게 된다. 아무리 의도가 선하다고 해도 경제 원리를 따르지 않는 정책은 효과적이지 않다.

 

정말 1가구 다주택자 때문에 집값이 오르는 걸까?(p.140)

다가구 주택 보유자들은 주택 건설에 국가 전체적으로 더 많은 자본을 투하하여 더 많은 주택 공급을 가져온다. 전체 공급량을 늘려 집의 수요와 공급 균형을 이루게 하여 가격 안정에 기여할 수 있다.

제 3장
반드시 이기는 주식 투자법

대중이 어떻게 생각하고 투자할지 예측할 수 있을까(p.151)

존 메이너드 케인스는 경기예측에 따른 타이밍 투자 방식이 불가능하다는 것을 깨달았다. 인간의 능력으로는 경기를 예측하고 주식을 살 타이밍을 예측할 수 없다는 결론을 얻은 것이다. 인간은 이성적으로 행동하지 않고 본능적 충동으로 움직이는 존재이기에 행동을 전혀 에측할 수 없다. 

 

소수의 투자자 편에 서라(p.153)

케인스의 투자법의 중심 원칙은 일반 대중의 의견과 거꾸로 가는 것이다. '타인의 동의도 얻고' '싸게 사는' 2가지를 동시에 가질 수 없다. 부자와 승리자는 항상 소수이다. 대다수 사람들이 투자에 동의하지 않는 주식에 투자해야 싸게 살 수 있다.

 

집중투자하라

시간이 갈수록 올바른 투자법이란 자기가 잘 알거나 경영 방식을 믿을 수 있는 기업에 큰돈을 집어넣는 것, 소수의 종목에 집중투자해야 제대로 수익을 얻을 수 있다. 분산투자를 많이 할수록 수익률은 종합주가지수의 수익률과 비슷해진다. 피터 린치는 개인 투자자라면 5종목이면 충분하다고 말한다.

 

장기투자해라

케인스는 인간의 본성은 근시안적이라고 보았다. 눈앞의 주가 등락은 무시하고 장기적으로 보유하는 것이 성공적인 투자법이다. 

 

신용투자하지마라

신용투자는 '칼을 심장을 향해 핸들에 달고 운전하는 것과 같다' 99번을 성공시켰다 해도 단 1번의 실패로 모든 게 끝날 수 있다.

 

하루하루 시장의 변동을 무시하라

현명한 투자자라면 자신이 보유한 주식을 공포감에 사로잡혀서 매도하면 안 된다.

 

가치투자자들은 남들이 비관적이어서 팔 때 헐값에 사고 남들이 잠미빛이라고 살 때 비싸게 판다(p.167) 그런 다음에 평균으로 회귀가 작동한다. 그러면 결과적으로 가치 투자자들은 이익을 얻게 된다.

 

부자가 되려면 손실의 공포에서 벗어나라(p.190)

장기적인 수익률로 보면 주식과 부동산의 투자수익률이 예금 이자율보다 높다. 그런데 왜 사람들은 주식과 부동산 투자를 못하는가? 손실에 대한 두려움 때문이다. 손실에 대한 고통이 이익의 기쁨보다 2.5배 정도 강하기 때문이다. 손실 회피성과 손실 공포감 때문에 적금과 예금만 하고 투자를 멀리하는 것이다. 이런 본능을 극복해야 부자가 될 수 있다. 아무 데도 투자하지 않는 것이 가장 큰 위험이다.

 

투자를 두려워하면 절대 부자가 될 수 없다(p.193)

부자가 되는 비결은 저축하고, 또 그 돈을 투자하는 데 있다. 지루한 반복이 부자로 가는 길이다. 젊은 시절에 용기를 내서 투자해야한다. 나이가 들면 체력이 약해지고 머리 회전속도도 떨어지고 무엇보다 복구할 시간적 여유가 없다는 생각이 들며 용기가 사라진다. 젊음은 영원하지 않다. 조금이라도 젊을 때 용기 내고 부딪치고 노력해야 한다.

 

제 4장
투자의 길을 만드는 부의 법칙

왜 다들 강남에 못 살아서 안달일까?(p.205)

애덤 스미스는 도덕 감정론에서 사람들이 부자가 되려고 하는 가장 큰 이유가 과시라고 했다. 우리는 과시를 통해서 타인의 존경을 받고자 하는 본능을 가지고 있다. 비싸면 비쌀수록 과시효과가 올라간다. 상대적 빈곤감이 아파트값을 올린다. 인간의 본능이 사라지지 않는 한 강남 아파트의 열풍은 사라지지 않을 것이다.

 

지식과 기술이 많아지면 부는 폭발적으로 커진다.(p.214)

부는 지식과 기술에서 나온다. 지식이나 기술의 경우는 투입량이 늘어날수록 부가 급속히 늘어난다. 지식은 더 많이 공유할수록 부가 더 많이 늘어난다. 부는 지식과 기술에서 생겨나기 때문에 선진국이 후진국(이머징 마켓)보다 성장에 유리하다.

 

과도한 자신감과 낙관론은 투자자들의 최대 실수다. 보유효과, 닻내림 효과, 손실 회피 편향을 냉철하게 판단하는 이성을 가지고 느리게 생각하자. 

에필로그
투자에 성공하려면 원시적 본능을 극복하라

주식 투자와 부동산 투자에서 성공하려면 본능을 극복해야 한다. 본능을 극복하는 투자법이 진입 장벽이 있어 남들이 쉽게 따라 할 수 없고 효율적인 시장에서도 유효한 투자법이다. 부자가 되려면 먼저 자신의 내면을 들여다봐야한다. 현대 자본주의 시장경제에 맞지 않는 원시적 본능을 극복해야 부자가 될 수 있다(p.291)

 

어느 분야든 세계적으로 인정받은 전문가를 우리는 언제든 만날 수 있다. 정답은 '책' 속에 있다. 
그들의 통창력을 빌려서 투자한다면 훨씬 쉽게 큰 그림 안에서 성공할 수 있다.