[오늘의 독서] 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿/김세희(세빛희), 누구나 부동산 투자로 진짜 인생을 살 수 있다.

프롤로그
어떻게 2년 안에 돈을 벌 수 있는가

어느 순간 내가 평생 당연하게 생각해온 것들이 당연하지 않을 수 있다는 걸 알게 됐다. 고민 끝에 실거주 집을 팔고 월세로 들어가면서 종잣돈을 마련했다. 새벽 4시에 일어나서 출근하기 전까지 부동산 공부를 했고, 주말에는 가족과 함께 임장을 다녔다. 월세를 내기 위해 아이들 학원을 줄이고 직접 영어와 수학을 가르쳤다. 결국 한 번뿐인 인생을 내가 진짜 살고 싶은 모습으로 살아야 한다. 서울과 수도권 말고도 소액으로 딱 2년 안에 확실한 수익을 줄 수 있는 투자처가 많다.

 

어떤 일이든 처음부터 잘하는 사람은 없다. 부동산 투자 역시 마찬가지다. 하지만 한 땀 한 땀 바느질을 하듯 매일 하나씩이라도 배운 것을 실행해나간다면 분명 잘하게 되는 순간이 온다. 그것을 지탱해주는 힘은 절실함이다. 절실함만 잃지 않는다면 걸음을 내디딜 때마다 얻는 게 있을 것이다. 실패에서도 배우고 성공에서도 배워 당당하게 경제적 독립을 이루게 될 것이다.

 

서문
부동산 공부만큼 평등한 것도 없다.

부동산만큼 평등한 과목은 없다. 타고난 재능을 요구하지 않는 유능한 영역이다. 저평가 지역의 유망 투자처를 찾아낼 때는 '지표 찾기'와 '줄 세우기' 딱 두 가지만 생각하면 된다. 데이터는 절대 거짓말을 하지 않는다. 가장 중요한 것은 '확신'이다. 그 결정이 좋은 결과를 만들어내면 분명 스스로에 대한 확신이 더 강해진다. 그러면 다음 단계는 더 장녀스럽게 실행할 수 있다. 절실함이 있으면 누구든 부동산 투자를 잘할 수 있다. 현재 상황에서 탈출하고 싶다는 절실함이 그 어려움을 어떻게든 이겨내게 해 준다.

 

이 책은 기본적으로 집을 저렴하게 사는 방법을 알려주는데 중점을 두었다. '오를 만한 집'을 사는 게 기본이다. 실거주용 집이라고 해도 투자자의 관점에서 매매하는 게 중요하다. 그래야 어떠한 시장 상황에서도 내 자산을 지키고 키워갈 수 있다. 나만의 원칙을 세우고 나만의 방식과 기준을 다듬어가야 한다.

 

제1장
나는 돈이 없어도 집을 사기로 했다.

하늘 아래 내 집은 없는 걸까. 남의 눈치 보지 않고 오롯이 우리 가족이 살 수 있는 집, 그런 집을 꼭 갖고야 말겠다고 다짐을 했다. 같은 나이대인데도 마치 내가 아랫사람이라도 되는 양 무례하게 구는 걸 제지할 수가 없음을 느꼈을 때 집이 ㅇ벗다는 것이 얼마나 서러운지 제대로 알게 된다. 

 

대출에 대한 두려움은 레버리지의 비밀을 몰라서 생겨난 것이다. 레버리지는 수익을 키우기 위해 부채를 끌어다가 자산 매입에 나서는 투자 전력을 뜻하는데, 이는 엄청난 힘을 가지고 있다. 특히, 부동산에서 레버리지는 필수라고 할 수 있다. 절약은 기본, 레버리지는 필수이다. 대출을 받는다면 매달 은행에 이자를 내야 하지만 당장 내 집을 마련할 수 있고 시세차익을 볼 가능성도 있다. 

 

친구들의 집값은 계속 오르는 반면 우리 집의 가격은 계속 떨어지니 인생에 실패한 듯한 기분마저 들었다. 대출이라는 것은 두려운 존재가 아니라 감당할 수 있는 만큼 받으면 자산을 불려주는 좋은 친구다. 물론 절약은 기본이다. 집이라는 것 역시 물건이기 때문에 물가가 상승하면 오를 수밖에 없다. 반대로 화폐의 가치는 떨어진다.  

 

언제까지 월급만 바라보며 살 건가. 특별한 사람만 투자하는 건 아니다. 월급만으로는 원하는 삶을 살 수 없다는 걸 확실히 알게 됐다. 자산에 투자하고, 그곳에서 수익이 들어오는 삶을 살아야 한다. 특별한 직장이 아니라면 아무리 열심히 해봤자 받는 월급은 똑같다. 월급에만 의존하는 삶이 아니라 다른 삶을 살아보고 싶다. 투자 마인드 세팅이 끝났다면 지금처럼 살지 않기 위해 딱 2년만 부동산 투자에 미쳐보자.

 

제2장
이제부터 부동산 공부를 시작해볼까

'투자와 실거주를 분리하라' 투자와 실거주를 분리하면 선택지가 무한해지고, 적은 돈으로 투자할 수 있게 된다.

 

첫째, 투자의 선택지가 전국이 된다.

둘째, 자기 자본이 덜 필요해진다.

 

돈 쓰는 습관부터 바꾸자. 신용카드를 자르고 가까운 동네 마트로 가자. 동네 마트를 이용하면 오늘 해 먹을 것만 소량으로 사고 신선한 제품을 구입하고 상해서 버리게 되는 일도 줄어들게 된다. 신용카드를 쓰지 않기 위해서라도 백화점에 가지 않기로 마음먹었다. 무언가를 사고 싶은 욕구도 그 물건을 보지 않으면 생기지 않는다는 것을 알게 됐다. 결국 습관을 어떻게 바꾸느냐에 달린 것 같았다. 돈이 나가는 것이 아니라 들어오는 삶을 살자. 커피를 사 먹는 것도 습관이다. 그렇게 줄인 돈으로 투자를 하면 된다.

 

전세 대신 월세를 선택하는 것에 후회는 없다. 자본을 재배치하는 방법이다. 사는 데 깔고 있는 돈을 최소화해 조금 더 수익률이 좋은 곳에 내 자본을 재설정하는 것이다. 이런 과감한 선택이 결과적으로 경제적 자유를 향해 한 걸음 더 가까이 가게 해주었다.

 

부동산 공부, 멘토가 가장 중요하다. 무의미하게 보던 드라마도 끊었다. 부동산 투자에서 돈을 버는 수단과 방법은 무궁무진하다. 자신만의 투자 철학을 세우는 게 중요한데, 이를 제대로 안내해줄 수 있는 멘토를 골라야 한다. 선한 의지와 바른 투자 철학을 가진 사람의 길을 따라가면 돈뿐만 아니라 인생의 행복도 함께 얻을 수 있다. 

 

제대로 된 유튜브 채널을 고르는 기준 

1. 신뢰할 수 있는가

2. 영상을 꾸준히 업로드하는가

3. 진정성이 있는가

 

부동산에 투자하기로 마음먹었을 때 가장 필요한 것은 '시간'이었다. 그래서 아이디어를 낸 것이 바로 '새벽 기상'이다. 새벽에는 방해하는 사람이 없다. 세상에 수많은 부동산 책이 있지만, 나와 맞는 책을 한두 권 정도 골라 '부동산 교과서'로 삼아 독파하는 게 중요하다. 단순히 마인드를 다지는 정도가 아니라 ' 이 사람의 투자 노하우를 내 것으로 만들겠어'하는 결연한 마음으로 공부해야 한다. 책 몇 권을 독파한 뒤에는 전국의 지표와 경제 기사를 읽었다. 부동산은 많이 볼수록 저평가된 좋은 물건을 찾을 수 있다. 

 

그 기사에 나온 현상에 대한 생각을 글로 쓰면서 주관이 점점 확실해져 갔다. 글로 쓰면 나름대로 정리가 되고 경제를 바라보는 기준이 생긴다. 경제 기사가 어렵다는 건 선입견 또는 고정관념이라고 할 수 있다. 경제 기사를 읽으면 세상이 어떻게 돌아가는지 알게 되고, 그것을 잘 들여다보면 돈 버는 방법이 보인다.

 

세상은 갈수록 격차의 시대가 될 것이다. 그 격차를 만드는 가장 큰 요인은 정보다. 돈을 버는 정보는 경제 기사에 숨어 있다. 숨겨진 정보를 포착하는 사람은 돈을 버는 세상으로 이동한다. 그렇지 못한 사람은 항상 제자리일 뿐이다. 점점 더 빠르게 변하는 세상에서 제자리걸음을 하는 사람들은 결국 제자리가 아니라 점점 더 뒤로 밀려날 뿐이다. 

 

임장을 하는 두 가지 방법

주로 각 동의 랜드마크, 즉 가장 비싼 아파들은 무조건 보고 오려고 했다. 그 이유는 가장 비싼 아파트가 상승의 흐름을 가장 빨리 타기 때문이다. 상승의 흐름은 좋은 곳에서 덜 좋은 곳으로 흘러가기 마련이다. 

 

하나는 그 도시에서 가장 입지가 좋은 곳부터 좋지 않은 곳 순으로 보는 방법이다. 처음에 좋은 곳부터 봤기 때문에 왜 가격 차이가 나는지 확실히 알 수 있다.

 

다른 하나는 그 도시의 가장 안쪽으로 들어가 빠져나오면서 보는 방법이다. 그 도시에서 빠져나오면서 가장 빠르게 현장을 볼 수 있다. 

 

때론 그 지역에 사는 사람들이 더 모르기도 한다. 너무 가까이 있어 객관적 판단이 어렵기 때문이다. 아파트를 매수할 때는 하자 여부를 파악하는 게 중요하다. 주민들이 이 단지에 대해 어떤 생각을 갖고 있는지 사전에 알아보고 소장님과 대화를 하면, 소장님 얘기 중에서 취할 건 취하고 버릴 건 버릴 수 있다.

 

제3장
2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자의 원리

서울이 너무 비싸서 집을 못 사는 당신에게 

투자금이 적다면 지도를 펼쳐라. 부동산 가격은 수요가 몰리면 올라갈 수밖에 없다. 가장 중요한 것은 지역 선정이다. 그저 감으로 지역을 선정하는 게 아니라 데이터를 기반으로 오를 만한 곳을 찾는 것이다. 결국 부동산은 데이터와 타이밍이다. 그런 타이밍을 잡으려면 평소에 열심히 데이터를 쌓고 손품을 팔아야 한다. 

 

2년 안에 무조건 오를 지역의 특징 4

부동산 투자할 때 가장 먼저 해야 할 일은 저평가 지역을 찾는 것이다. 저평가 지역이란? 미분양과 공급 과다로 몇 년 동안 하락했다가 이제 막 다시 상승하려는 지역이다. 향후 상승이 100퍼센트 확실하기 때문이다. 하지만 대부분은 현재 미친 듯이 상승하고 있는 지역에 관심을 갖지, 그동안 하락해온 지역에는 관심이 없다. 특히 실거주자들은 더더욱 그렇다. 몇 년간 하락하는 것을 봤기 때문에 겁이 나서 사지 못한다. 하지만 기회는 저평가 지역에 있다.

 

저평가 지역은 아직 제대로 상승하지 못한 곳이므로 이미 상승한 곳보다 적은 투자금으로 더 많은 수익을 기대할 수 있다. 전세가가 먼저 상승하면 매매가와의 격차가 좁혀지는 시기가 온다. 이 지표들만 잘 알아도 이때가 투자의 골든 타임이라는 것을 알아차릴 수 있다. 적은 금액으로 새 아파트를 매수하고 이 시기가 지나면 매매가와 전세가가 다시 벌어지기 시작한다. 전세가가 매매가를 밀어 올리기 때문이다.

 

1. 매매 가격지수가 반등한다.

매매 가격지수를 활용하면 지역과 지역끼리 비교가 용이하다. 부동산은 절대평가가 아니고 상대평가다. 아파트 매매 가격지수를 볼 때는 최소 10년간의 흐름을 봐야 한다. 어느 지역이든 계속 상승만 하는 곳은 없다. 매번 우여곡절을 겪으면서 상승해나간다. 그리고 인근 지역끼리는 같은 흐름을 보인다. 인접한 지역으로 계속 유동성을 주고받는다. 서울, 경기, 인천/부산, 울산, 경남/대구, 경북/충북, 충남/전남, 전북/광주/강원/제주로 나눌 수 있다. 거리상 인접한 도시들은 상승장이 오면 유동성을 주고받는다. 김해는 창원과 유동성을 주고받으며 양산은 부산과 유동성을 주고받는다. 이렇게 연동되는 지역들은 그 도시의 크기보다 훨씬 더 큰 유동성을 갖게 된다. 

 

2. 미분양이 줄어든다.

미분양이 발생하는 경우는 두 가지다. 첫째는 그 지역에 제대로 된 상승 흐름이 오지 않았을 때이고, 둘째는 오랫동안 상승하여 더는 집을 살 수요가 없을 때다. 미분양이 줄어든다는 것은 그만큼 위험 요소가 점점 감소하고 신축 아파트에 대한 수요가 살아난다는 뜻이다. 관심을 가지게 되면 입지가 좋은 단지부터 소진되어 몇 년간 쌓여 있던 물량이 일시에 급감한다. 이때가 정말 좋은 타이밍이다. 미분양이 극적으로 감소한다는 것은 매수 심리가 빠르게 회복되고 있다는 방증이다. 항상 미분양을 잘 체크해야 한다. 매수와 매도 타이밍을 잡을 수 있다.

 

3. 입주 물량이 급락한다.

아파트 투자 결정을 할 때 입주 물량을 잘 봐야 한다. 앞으로 2년 내 그 지역에 얼마나 공급되는지를 보면 된다. 공급이 많아지면 가장 먼저 전세가가 보합이 됐다가 하락을 한다. 이것이 매매가에도 영향을 줘서 동반 하락으로 이어진다. 하지만 다시 공급이 부족해지면 임대 수요가 많아진다. 전세 물건이 부족해지면 전세가가 올라가고 결국 매매가를 밀어 올리게 된다. 

 

4. 청약 경쟁률이 치열해진다.

주변에 공급이 넘치고 미분양이 많은 상황이라면 새 아파트를 분양해도 전혀 관심이 없다. 이런 시기에는 아무리 좋은 입지에 분양해도 미분양이 발생한다. 청약 경쟁률이 높아진다는 것은 신축 아파트의 수요가 많아진다는 의미다. 청약 경쟁률을 볼 때는 특히 특별공급 경쟁률을 봐야 한다. 평생 한 번만 당첨될 수 있기에 정말 신중을 기해서 청약을 하게 된다.

 

부동산 투자에서는 지역 선정이 가장 중요하다. 저평가된 주식을 발견해야 하는 것처럼 저평가된 아파트를 찾아야 한다. 

 

step1. 관심 지역 중 저평가 지역을 찾는다. 관심 지역 A의 인근 지역 B 또는 C를 선정한 후, 각각의 가격지수를 비교하며 그동안 하락해온 지역들을 찾는다. 매매 가격지수의 흐름을 보면서 상승으로 전환된 변곡점을 찾아 체크한다. 최근 상승 국면으로 전환됐을 뿐만 아니라 전세가도 함께 오르고 있는 곳이라면 저평가된 지역이다.

 

step2. 저평가 지역의 세부 지표들을 확인한다. 입주 물량, 미분양 추이, 청약 경쟁률을 확인한다. 

 

step3. 저평가 지역의 저평가 아파트를 찾는다. 저평가 지역의 구별 상위 30퍼센트 랜드마크 아파트를 선별한다. 그 아파트의 입지적 요건, 지역 세부 호재, 매매가와 전세가의 갭을 파악한다.

 

step4. 나에게 딱 맞는 아파트 선정한다. 관심 아파트의 매매가, 실투자 금액 등을 확인한다. 급매물이 있는지 확인한다.

 

2년 안에 무조건 오를 아파트의 특징 5

부동산 공부를 할 때 빼놓을 수 없는 게 입지다. 입지가 중요한 이유는 수요를 결정하기 때문이다. 가격이 상승하는 이유는 누구나 이곳에서 살고 싶어 하며 수요에 의해 매매가가 올라가는 것이다. 

 

특징1. 중학교 학군이 핵심이다.

초등학교 고학년의 학급 수를 보면 인근 아파트의 수요가 많은지 적은 지를 판단할 수 있다. 이렇게 선호하는 학군이 있는 곳은 학원가도 잘되어 있다. 학군은 아실에서 확인할 수 있다. 중학교 학군은 특목고 진학률, 고등학교 학군은 대학 진학률로 측정하는 추세다. 학군만큼 중요한 게 학원가다. 꼭 그 학군에 속해 있지 않더라도 양질의 학원가를 이용하기 위해 멀리서도 오는 경우가 많다. 학원가가 잘되어 있는 지역은 학원까지 오가는 시간을 줄여 준다.

 

특징2. 상권이 밀집되어 있다.

입고 먹는 것은 상권에 의존해야 한다. 상권이 좋은 곳에서 한번 살아보면 절대 그곳을 못 벗어날 만큼 편안함에 익숙해진다. 상권 주변을 주거 배후 세대가 둘러싸고 있는 '항아리 상권'을 주목하자. 이런 상권은 호갱노노 앱에서 확인할 수 있다. 수원시 광교 중앙역 인근이 밀집된 상권은 좋은 예다. 직접 현장에 가서 확인하는 게 가장 좋다.

 

특징3. 직주근접이 가능하다.

아파트 인근에 있는 일자리도 체크해야 한다. 직주근접은 직장과 주거지가 근접한 것을 말한다. 지방에서는 수도권만큼 교통이 큰 영향을 주지 않는다. 고급 일자리가 있으면 그 인근에 주거지가 발달하게 된다. 

 

특징4. 주변에 공원이 있다.

요즘에는 주변에 공원이 있는 곳을 선호한다. 아파트 인근에 호수공원이 있으면 금상첨화다. 호수공원 일대는 상권이 형성되고 다양한 행사가 열려 그 지역 문화의 중심지가 될 수 있다. 

 

특징5. 확정된 호재가 있다.

호재는 사람들의 심리에 가장 먼저 영향을 준다. 부동산에도 매수 심리가 크게 작용한다. 그 심리를 자극하는 것이 호재다. 그래서 그 지역에 어떤 호재가 있는지 평소에 관심을 가져야 한다. 다만, 한 가지 기억할 것은 호재라고 해서 맹신해서는 안된다는 점이다. 착공하기 전까지는 실현이 될 수도 있고 안 될 수도 있기 때문이다. 

 

부동산 투자에 입지가 전부라고는 하지만 그 지역이 저평가되어 있는지가 더 중요하다. 결국 도시는 사람으로 이뤄져 있다. 그 사람들이 도시 내에서 어떻게 살아가는지를 몸소 느끼는 것이 바로 지역 분석이다. 좋은 아파트를 찾기 위해서는 그 지역을 내가 사는 지역만큼 알기 위해 노력해야 한다.

 

경기도는 교통수단의 입지의 제1 요소다. 하지만 지방은 보통 자동차로 이동하기 때문에 교통의 중요도가 차순위로 밀려난다. 지방은 대부분 자급자족 도시이고 일자리가 서울처럼 한곳에 집중된 게 아니라 분산되어 있다.

 

랜드마크 아파트는 그 지역을 대표하는 가장 비싼 아파트를 말한다. '선도 아파트'라고 부르기도 한다. 랜드마크 아파트의 특징은 외부 환경의 변화에 큰 영향을 받지 않고 자신이 가진 가치에 의해 움직인다는 것이다. 그 지역에 상승 흐름이 오면 가장 빨리 상승하고 하락기가 오더라도 끝끝내 버티다가 적게 떨어진다. 항상 수요가 받쳐주기 때문이다. 

 

부동산 공부를 할 때 꼭 명심해야 할 것은 부동산은 상대평가라는 점이다. 지역을 찾는 것도 중요하지만, 그 지역 안에서 아직 덜 오른 단지를 찾아내는 것도 놓쳐서는 안 도니다. 이렇게 같은 지역 내에서도 흐름의 차이가 나는 것은 수요 때문이다. 외부 투자자들은 그 지역 내에서 가장 좋은 곳부터 본다. 흐름은 1등에서 2등, 3등으로 번져나간다. 이런 구체적인 특정 아파트를 찾기 전에 먼저 구별 차트를 만들어 아직 덜 오른 '구'가 어디인지 찾아보자.

 

전세 가격지수가 높아져서 매매가와 전세가의 차이가 줄어들면 실수요자들은 돈을 좀 더 보태서라도 집을 사려고 한다. 즉 전세 수요가 매매 수요로 전환된다. 이때부터 매매 가격지수가 전세 가격지수를 추월하게 된다. 평당가 안에는 입지와 수요가 들어가 있다. 그래서 평당가는 높으면서 아직 덜 오른 단지(상승률이 낮은)를 찾아내는 것이 정말 중요하다. 

 

사이클을 알면 절대 실패할 수 없다. 

전국은 각기 다른 사이클로 움직인다. 

한 지역이 미분양과 공급 물량 과다로 하락했다 ▶ 몇 년간 하락이 지속되면 우선 매매 수요부터 감소한다 ▶ 집값이 계속 떨어질까 봐 겁이 나서 집을 사려고 하지 않는다 ▶ 거래량이 계속 줄어들면 미분양이 발생하고, 청약 경쟁률이 계속 떨어진다 ▶ 어느 순간 미달이 나면서 미분양이 더 쌓인다 ▶ 건설사에서는 분양을 미루고 공급이 줄어들고 주택이 부족해진다 ▶ 하지만 아직 매수 심리가 회복되지 않았기에 전세로 살려는 사람들이 많아진다 ▶ 임대 수요가 많아지면 전세가가 올라간다 ▶ 전세를 알아보던 사람들도 '돈을 조금만 더 보태면 집을 살 수 있겠는데?'라는 생각을 하게 된다 ▶ 자연스럽게 전세 수요가 매매 수요로 전환된다 ▶ 입지 좋은 쌓여있는 미분양부터 소진이 되고 ▶ 팔리지 않던 매매 물건들도 빠르게 감소한다. ▶ 매매가와 전세가가 같이 상승하게 된다 ▶ 분위기가 좋다고 건설사에서 다시 분양 물량을 늘리면서 공급이 증가한다 ▶ 전세가가 안정되고 매매가는 계속 상승하지만 공급이 계속 증가하면서 미분양이 난다 ▶ 공급과잉은 가장 먼저 전세가 하락을 가져오고, 미분양으로 매매가가 하락하면서 동반 하락하는 사이클로 가게 된다.

 

실거주와 투자를 분리하면 선택지가 정말 많아지고, 흐름 분석을 통해 저평가된 지역에 투자할 수 있다. 저평가된 지역은 상승의 타이밍이 이제 막 시작된 곳이기 땜누에 무엇보다 투자금이 적게 든다. 부동산 공부를 할 때 세금을 빼놓을 수 없다. 세금 공부는 투자를 실행한 후 매도 시 절세를 위해서 꼭 필요한 것뿐이다. 남에게 의지하지 말고 내가 먼저 제대로 공부해야 세금 폭탄에 대비할 수 있다. 너무 세금만 생각해서 실행을 미루는 일은 없었으면 한다.

 

원하는 매물 정보 얻는 꿀팁

부동산 투자를 하려고 한다는 걸 솔직히 말하는 게 좋다. 투자자로 밝힌 후에는 좀 더 적극적으로 물어본다. 가장 중요한 게 전세 상황이다. 매매 잔금일에 전세를 맞추어야 한다. 소장님들은 자기가 가진 물건이어야 계약이 성사될 수 있게 더 노력한다. 부동산 중개소 문 열기 100미터 전 우선 랜드마크 아파트부터 보고 오자. 아파트 주변 환경을 살펴보며 왜 이곳이 1등인지를, 나머지 아파트가 1등보다 부족한 것이 뭔지 구체적으로 비교하자. 부동산 중개소에 들어갈 때 가장 중요한 게 자신감이다. '나는 이 아파트를 살 수 있을 정도로 충분한 돈이 있다!' 동시에 내가 얼마 정도 부동산 투자에 사용할 수 있는지 금액을 정확하게 설정하고 부동산 중개소에 들어가자. 

 

부동산 투자를 할 때는 무엇보다 자신만의 확신이 중요하다. 확신이 없기 때문에 주변 사람들에게 조언을 구하곤 한다. 주변에 말하면 부정적인 대답을 들을 확률이 훨씬 높다. 평소 부동산에 관심이 있는 사람과 소통하자. 그동안 공부해왔고 확신이 생겼다면 혼자 실행해보자. 두려운 것은 당연하다. 누군가에게 의지하지 않고 혼자서 그 과정을 다 거쳐봤을 때, 그것이 자신만의 기준이 된다. 

 

첫 투자를 했다고 공부를 멈춰서는 안 된다. 투자를 실행하면 수중에 돈이 없어지고, 그러면 공부할 의욕이 생기지 않는다. 하지만 공부에 손을 놓아버리면 정말 기회가 왔을 때 확신이 생기지 않아 놓치게 된다. 나는 지금도 주말마다 가족과 함께 임장을 가고 매일 전국을 모니터링한다. 그 이유는 타이밍을 잡기 위해서다. 전국이 같은 사이클로 움직이지 않고 저마다의 사이클로 움직인다. 공부를 계속해야만 알 수 있다. 스스로 해보고 확신을 가져야 한다. 스스로 투자처를 찾을 수 있는 눈을 키워야 한다.

 

제4장
내 집 마련도 반드시 오를 곳에만 한다.

 

내 집 마련의 1원칙, 반드시 급매를 잡아라.

부동산은 주식과 같이 가장 중요한 것은 바로 '가격'이다. 싸게 살수록 좋다. 부동산 거래는 매도자와 매수자의 심리 게임이다. 급매라면 저층이어도 좋다. 소장님께 급매 여부를 확인하고 급매가 있다면 어떤 사정이 있는지 확인한다. 물어보는 데 돈 안 든다. 급매물이 나왔을 때는 가장 먼저 그 사정을 알아봐야 한다. 사정을 알아야 협상에서 쓸 수 있는 카드를 최대한 많이 손에 쥘 수 있기 때문이다. 그리고 타이밍도 정말 중요하다. 상승이 제대로 온 곳들은 매도자가 키를 쥐고 있다. 매도자 우위의 시장이기 때문에 매물을 거두고 호가를 높인다. 그러므로 항상 저평가 지역을 찾아야 한다. 저평가 지역 매도자들은 매수세가 없어 애만 태우고 있다. 

 

용감한 사람이 결국 이긴다.

부동산 투자는 끝이 없는 협상의 과정이다. 매도자, 매수자, 부동산 소장, 세입자와 협상을 해야 한다. 모두가 자기 입장만 내세우면 거래가 성사될 수 없다. 상대방을 끌어당기기 위해서는 설득을 해야 한다. 설득을 잘하기 위해서 그들 입장에서 생각하고 공감해줄 수 있어야 한다. 사람들이 억지를 부리는 이유는 억울하기 때문이다. 그런 생각을 조금이라도 덜 하게 하려면 진심으로 그들의 입장에서 공감해주고 이해해주는 자세가 필요하다. 가장 중요한 건 너무 욕심을 부리면 안 된다는 것이다. 최대한 상대방의 입장에서 생각해야 한다. 또 하나 중요한 건, 되든 안 되든 일단 말부터 던져보는 것이다. 이렇게 부딪쳐봐야 급매물도 더 싸게 살 수 있다.

 

아파트 매수 전 체크해야 할 디테일

아파트 이름, 동, 향, 타입

확장 및 수리 여부

매매/전세 시세

집주인 실거주 여부, 임대 여부

직주근접이 되는지?

잔금일은 언제인지?

전세 만기는 언제인지?

가격 조정이 가능한가?

집중인이 매도하는 이유?

 

잔금일은 대게 3개월로 하는데 나는 4개월 이상으로 해달라고 요청한다. 협의만 되면 충분히 가능하다. 그리고 특약사항에 이렇게 기재한다 ' 잔금일 전에 전세가 맞춰지면 매도자와 상호 협의 후 잔금일을 앞당길 수 있다.' 

 

가격 조정이 되는지 한 번은 물어봐야 한다. 되든 안 되든 상관없다는 마음이 중요하다. 그래도 말이라도 일단 던져보자. 되면 '땡큐'고 되지 않아도 상관없으니까 말이다. 그리고 소장에게 매도자가 왜 이 집을 팔려고 하는지 넌지시 물어보는 것도 좋다. 혹시나 집에 문제가 있는 건 아닌지 확인하기 위해서다. 

 

부동산 소장님과 티타임

부동산 중개소 입장 전 정말 이 아파트를 살 사람이라고 자기 암시를 하는 것이다. 이렇게 생각하면 스스로도 진짜 집을 살 사람이라고 생각하게 된다. 주눅 들지 않고 자신감을 생긴다. 미리 공부했다는 걸 알려야 한다. 급매물을 찾아봤다는 것은 확실히 집을 살 생각이 있다는 걸 어필하는 말이다. 소장님에게 시간을 중요하다. 공부하러 왔다고 하더라도 티를 내진 말자. 소장님과 티타임을 가지면서 중요한 것은 공감이다. 소장님의 의견에 동의해준 다음, 집으로 돌아와 생각을 정리하면서 취할 건 취하고 버릴 건 버리는 작업을 한다.

 

매매계약서를 작성하는 날 약속된 시간보다 일찍 가는 게 좋다는 것이다. 먼저 소장님을 만나 차를 마시면서 이야기를 하면 좀 더 유리한 방향으로 계약서를 작성할 수 있다. 하자가 발견될 경우 특약사항에 명시해달라고 요청할 수 있다. 아무래도 당사자가 있으면 이런 말을 하기가 꺼려지므로 약속 시간보다 일찍 가서 분위기를 만드는 것이다.

 

부동산 투자는 책상에 앉아만 있는다고 되는 것이 아니다. 진짜 공부는 현장에서 이뤄진다. 최근에 투자자들이 많이 다녀갔는지 등은 현장에 가봐야 알 수 있다. 시간이 날 때마다 동네 부동산 소장님을 찾아갔으면 한다. 소장님과 친해지면 숨겨진 보물 아파트를 누구보다 먼저 발견할 수 있다. 중개소 소장도 단지 부동산 중개업자라는 직업을 갖고 있을 뿐이다.

 

영끌, 어디까지 허용될까

'지금 아니면 집을 사지 못한다'라는 불안 심리가 영끌을 부른다. 영끌의 정의는 저마다 다르지만, 저자는 '가계 여유자금의 50퍼센트 이내에서 대출원금과 이자를 상환할 수 있는 수준'이라고 말한다. 가계 여유자금은 고정적인 지출과 생활비를 제외한 금액이다. 

 

이사를 자주 하면 돈 번다.

주변을 보면 이사를 귀찮아하는 사람들이 많다. 하지만 돈을 벌려면 이사를 자주 다녀야 한다. 특히 집이 한 채인 사람들에게는 갈아타기가 중요하다. 지금 사는 곳보다 더 좋은 곳으로 갈아타야 자산을 늘려갈 수 있다. 대출은 빨리, 이사를 가볍게 한다면 집 한 채로도 충분히 자산을 늘려갈 수 있을 것이다.

 

내 아이가 갈 학교, 학군은 필수

중학교 학군은 특목고 진학률로 보면 되며 고등학교 학군은 대학 진학률을 본다. 특목고 진학률이 높은 중학교 인근의 아파트일수록 집값이 비싸다. 그만큼 수요가 많기 때문이다. 선호하는 초등학교의 특징은 고학년으로 갈수록 학급 수가 늘어난다는 것이다. 학군을 보고 이사를 들어오는 수요가 많다는 얘기다. 부모들이 아이의 학군을 중요하게 생각하는 이유는 면학 분위기가 더 좋은 곳에서 아이를 키우고 싶기 때문이다. 학군지에 대한 선호는 줄어들지 않을 것이다. 처음부터 학군을 꼭 체크하는 게 좋다. 좋은 학군이 있는 곳에 좋은 아파트가 있다.

 

분양권을 매수할 수 있는 타이밍은 두 번이 있다. 전매가 풀릴 때와 입주할 때다. 첫째, 전매가 풀리는 초반을 노려야 한다. 저평가 지역은 시간이 지날수록 공급 물량과 미분양 리스크가 감소한다. 이런 곳은 가격이 점점 상승하기 때문에 분양권의 전매제한이 풀리는 시기에 프리미엄을 주고 최대한 빨리 사는 게 좋다. 둘째, 입주장을 노려야 한다. 입주단계에는 잔금을 치르지 못하는 급매가 나올 수 있다. 물량이 일시적으로 몰리기 때문에 급한 사람들은 가격을 낮춰서라도 팔려고 한다. 분양권을 매수할 때는 프리미엄이 비싸다고 생각해선 안 된다. 분양가와 프리미엄을 합한 금액을 다른 아파트들과 비교해서 판단해야 한다.

 

분양권을 매수하면, 처음에는 계약금을 내고 한 달 정도 안에 잔금을 치르는 동시에 명의 변경까지 이뤄진다. 부동산 투자는 하고 싶은데 종잣돈이 없어서 못 한다고 생각하는 사람이 많다. 하지만 종잣돈을 마련하는 방법은 생각보다 많다. 대출을 활용할 수 도 있고, 살고 있는 집을 팔아 월세로 들어가는 방법도 있다. 유념할 것은 대출이든 월세든 매달 반드시 내야 하는 비용이 발생한다는 것이다. 그 비용을 충분히 감당할 수 있느냐가 중요하다. 미분양이 난 분양권은 잘 고른다면 종잣돈이 없는 초보들에게 최고의 투자처이다. 계약금만 있으면 입주 때까지 가지고 갈 수 있기 때문이다.

 

모든 일에는 양면성이 있다. 전세를 구해야 하는 분들 입장에서는 전세가가 올라서 힘들 수 있지만, 투자자 입장에서는 전세가가 올라주었기에 투자금이 적게 든다. 즉 전세를 이용하면 투자금은 줄이고 수익률은 더 높일 수 있다. 전세를 놓을지 말지는 매매계약을 하기 전에 결정을 해야 한다. 전세보증금을 활용해서 잔금을 치르려면 소장님에게 미리 말해주면 된다. 매매 잔금일을 전세 잔금일과 같게 해서 전세보증금으로 매매 잔금을 치르는 것이다. 이때 잔금일을 최대한 넉넉하게 잡아두는 게 좋다. 전세 물량이 많을 경우, 입주장일 경우 등 상황에 따른 다양한 잔금 전략이 필요하다.

 

아파트 매매 시 잔금일 전까지 전세 잘 놓는 방법

최소 2개 이상의 부동산 중개소에 전세 물건을 내놓는다.

계약 시 잔금일은 최대한 넉넉하게 설정한다.

전세 물량이 많은 지역이라면 평균보다 1,000만 원 정도 낮춰 전세를 내놓는다.

도배, 싱크대 등을 저렴하게 새로 해서 집 상태를 최대한 좋게 만든다.

 

구축은 첫째도 입지, 둘째도 입지다. 아파트는 오래돼도 학군은 영원하다. 끊이지 않는 전세 수요가 보장되어 있다. 수도권에서는 교통 호재가 정말 중요하다. 서울에 있는 일자리로 최대한 빨리 갈 수 있는 교통편이 있다면 집값에 크게 반영된다. 하지만 지방 도시들의 교통 호재는 서울 수도권과는 차이가 있다. 지방은 수도권에 비해 인구밀도가 낮고 자차 이용률이 높기 때문에 교통 호재에 대한 수요가 수도권보다는 높지 않다. 지방은 우선 철도교통망에 대한 호재의 영향이 크다. 구축 아파트를 매수할 때는 신축과 경쟁해도 뒤지지 않을 만큼 입지가 좋은 곳을 선택하는 것이 가장 좋다.

 

제6장
꼬마 자본가가 되고 나니 알게 된 것들

 

하락의 가장 큰 원인은 미분양이다. 부동산 상승의 원리를 아는 사람들은 미분양이 급감하고 향후 입주물량이 줄어드는 것을 보고 매수에 나선다. 의문이 생기는 상황에서는 계속 질문을 던져보자. 그리고 그 답을 스스로 찾아봐야 한다. 그 과정을 거쳐야 나의 기준을 세울 수 있다. 내가 생각한 기준에 맞지 않는다면 계속 항의하고 합의점을 찾아가야 한다. 나의 기준이 확립되면 주변의 말에 흔들리지 않게 된다. 이 과정이 쉽지는 않지만 공짜로 얻을 수 있는 것은 아무것도 없다.

 

한 줄이라도 글을 쓴다, 나를 설명하는 다양한 수식어 만들기. 작은 프레임안에 나를 가두면 안 된다. 그 프레임을 깨야 한다. 혹시 실패하더라도 계속 시도해야 한다. 누구나 처음부터 부자는 아니었다. 그 모든 것에는 시간을 견디는 힘이 있어야 한다. 포기하지 않고 견디고 견디면 결국 이뤄진다. 이제는 단순히 어떤 회사의 직원, 누군가의 배우자가 아니라 잃어버린 내 이름 석 자 앞에 자신이 원하는 수식어를 붙일 수 있는 삶을 살았으면 한다. 공부에는 끝이 없다. 강의를 하면서 가장 좋은 점은 남을 가르치기 위해 더 열심히 공부하게 된다는 것이다. 설명을 하려면 확실한 근거를 갖춰야 한다. 근거와 논리를 갖춰가는 과정에서 부동산 투자에 대한 인사이트가 생기기 시작했다. 시간이 가져다준 보상이다.

 

사실 나이는 전혀 중요하지 않다. 새로운 것을 해보려는 마음이 중요하다. "안정과 불안정 중 불안정이 정상이다." 새로운 것을 시도할 때마다 우리는 불안감을 느낀다. 하지만 그런 감정을 느끼는 게 정상이다. 안정감을 주는 익숙함에 길들면 그 삶에서 탈출할 수 없다. 불안함을 정상적인 감정으로 받아들이면 뭐든 새롭게 시도할 수 있게 된다. 그걸 알게 된 후 항상 새로운 기획을 하고, 기회가 오면 망설이지 않게 됐다. 움직이지 않으면 정체되는 것이 아니라 뒤처지게 된다. '내가 어떻게 하겠어'가 아니라 '나니까 할 수 있어'라고 생각해보자. 이 한마디가 인생을 바꿀 수 있다. 이제는 더는 고민하지 말고 한 걸음을 떼어보자. 일단 한 걸음을 떼면 다음 한 걸음을 내딛기가 훨씬 수월해진다. 어느 순간 되돌아보면 당신의 발자국을 지도 삼아 뒤따르는 사람들이 있음을 알게 될 것이다.

 

부자를 따라 했더니 나도 부자가 되어 있었다.

꼭 성공해보고 싶었다. 그때부터는 성공한 사람들을 따라 해 봤다. 그 사람들이 하라는 대로 공부했다. 그렇게 했더니 차츰차츰 돈이 되는 곳들이 보이기 시작했다. 돈을 버는 스킬은 없다. 부동산 투자의 원리는 변하지 않는다. 처음에 제대로 익혀두고 날마다 꾸준히 공부하면 자연스럽게 습득된다. 부동산 투자를 하는 데 지름길은 없다. 꾸준히 무식하게 하는 게 최고의 방법이라고 생각한다. 올바른 정보를 찾아내기 위해서는 무엇보다 나의 기준이 필요하다. 부동산 투자를 통해 부를 이뤘다면 내가 알고 있는 것을 세상에 제공해야 한다. 세상에 가치를 제공하면 지금보다 훨씬 멋진 사람이 된다. 어딘가 공허했던 마음이 충만해지는 걸 느끼게 된다. 내가 중심이었던 인생에서 세상을 중심으로 한 인생으로 바뀌었음을 느낀다. 긍정적으로 세상에 가치를 제공하는 인생을 목표로 하자.