[미국 ETF] 데이터 센터 임대인이 되고 싶다면? 데이터 센터 리츠 ETF, SRVR 주가 및 종목 분석
오늘 살펴볼 ETF는 Pacer Advisors에서 운용하고 있는 데이터 센터 ETF인 티커명 SRVR이다.
1. ETF 소개
- 운용사 : Pacer Advisors
- 운용일 : 2018년 5월 15일
- 운용 규모 : $1.57B(한화 약 1.9조원)
- 일평균 거래대금 : 5.34M(한화 약 64억 원)
- 수수료 : 0.6%
- 배당률 : 1.32%
- 배당월 : 3, 6, 9, 12 분기배당
- 수익률 : 상대적인 비교를 위해 미국 종합 리츠 ETF 중 가장 규모가 큰 VNQ와 S&P 500 지수 추종 ETF인 SPY와 SRVR 상장일로부터 비교해보았을 때, 12월 9일 기준 SPY보다 약 5프로 낮은 66.53%의 수익률을 기록했다. '20년 코로나 직후와 올해 S&P 500보다 높은 아웃 퍼폼을 기록한 적도 있었다.
- 종목 개요 : SRVR은 데이터 및 인프라와 관련된 부동산에서 수익의 최소 85%를 창출하는 회사 포트폴리오를 보유하고 있다. 보다 구체적으로 말하면 데이터 센터 및 통신 타워와 같이 데이터의 저장, 계산 또는 전송에 사용되는 부동산을 소유하거나 관리하는 회사를 의미한다.
2. ETF 보유 포트폴리오
SRVR이 포함하는 상위 10개 종목 비율은 76.34%로 하기와 같은 종목을 보유하고 있다.
1. CROWN CASTLE INTL CORP(CCI) : 부동산 투자 신탁 및 공유 통신 인프라 제공 업체, 네트워크에는 4만 개 이상의 셀타워와 80,000 경로 마일의 광케이블이 포함되어 있으며 소형 셀 및 광케이블 인프라 솔루션을 지원한다.
2. EQUINIX INC(EQIX) : 캘리포니아 주 레드 우드 시티에 본사를 둔 미국의 다국적 기업으로 인터넷 연결 및 데이터 센터를 전문으로 한다. 5개 대륙 25개국 210개 데이터 센터를 보유한 글로벌 로케이션 데이터 센터 시장 점유율의 선두 주자이다.
3. AMERICAN TOWER CORP(AMT) : 부동산 투자 신탁이자 전 세계 여러 국가의 무선 및 방송통신 인프라의 소유자 및 운영자이며 Fortune 500대 기업 중 하나이다.
4. CYRUSONE INC(CONE) : 캐리어 중립 데이터 센터에 투자하고 있는 코로케이션 및 피어링 서비스를 제공하는 부동산 투자 신탁이다.
5. DIGITAL REALTY TRUST INC(DLR) : 통신 업체 중립 데이터 센터에 투자하고 코로케이션 및 피어링 서비스를 제공하는 부동산 투자 신탁이다.
6. LAMAR ADVERTISING(LAMR) : 미국과 캐나다에서 광고판, 로고 표시 및 대중 교통 디스플레이를 운영하는 옥외 광고 전문회사이다.
7. IRON MOUNTAIN(IRM) : 미국의 정보 관리 서비스 회사, 사업 문서, 전자 파일에서 의료 데이터와 미술품에 이르기까지, IRM의 서비스는 매우 광범위하다. 기록 및 정보 관리는 매출의 75%를 차지하며, 그 뒤를 데이터 관리 15%, 파쇄 10%로 이루어져 있다. 그리고 자료 저장이 회사 총수익의 81%를 차지한다.
8. SBA COMMUNICATIONS CORP(SBAC) : 미국의 이동 통신사 및 무선 광대역 제공 업체가 무선 통신에 사용하는 안테나를 지원하는 소형 셀, 실내/실외 분산 안테나 시스템 및 무선 인프라를 소유하고 운영하는 부동산 투자 신탁이다.
9. CORESITE REALTY CORP(COR) : 운송업체(캐리어) 중립 데이터 센터에 투자하고 있는 코로케이션 및 피어링 서비스를 제공하는 부동산 투자 신탁이다.
10. CELLNEX TELECOM(CLNX) : 유럽 전역에 최대 53,000개의 사이트를 보유한 스페인 무선 통신 인프라 및 서비스 회사
*코로케이션 : 개인 혹은 회사가 보유한 서버를 운영 시에 자체적으로 네트워크 구성과 구축하는 것은 비용과 관리적인 면에서 많은 부담이 된다. 사업자가 직접 서버를 관리하지 않고 인터넷 서비스를 제공하는 사업자가 초고속 인터넷 서버를 연결해주고 관리해주는 위탁 관리 사업형태
*피어링 서비스 : 서로 다른 VPC 간의 통신을 가능하도록 하는 서비스
나라별로는 미국이 83.14% 스페인, 홍콩, 이탈리아, 호주, 중국, 싱가포르, 영국 순이다.
3. 데이터 센터 리츠 시장 전망
데이터센터는 쉽게 설명하면 각종 데이터를 모아두는 시설이다. 아마존, 마이크로소프트 등 온라인 비즈니스 사업자들에는 데이터센터가 필수적인 시설이다. 위 기업들처럼 정보기술(IT) 기업뿐만 아니라 비즈니스 포트폴리오 중에서 일정 규모 이상의 온라인 비즈니스가 있다면 데이터센터에 대한 수요는 필수다.
데이터센터는 24시간 운영되는 서버를 설치해 안전하게 고객과 기업의 정보를 보관하는 시설이다. 원래 기업체들은 직접 보유하고 운영하는 '엔터프라이즈(Enterprise) 데이터센터' 형태였지만 4차 산업 도래와 함께 폭발적인 트래픽 증가와 그에 따른 속도의 둔화 현상 등으로 전문 오퍼레이터가 관리하고 운영하는 '코로케이션(Colocation) 데이터센터'를 임차하는 비즈니스 모델이 확장되고 있다.
기업들이 직접 보유하거나 운영하는 것이 아니라 일부 서버 공간을 임차 및 관리해주는 '코로케이션 데이터센터'가 최근 더 각광받고 있다. 기업들이 코로케이션 데이터센터를 임차하는 가장 큰 이유는 효율성이다. 기업들이 온라인 비즈니스를 할 때 트래픽의 변동성은 크다. 그러므로 직접 데이터센터를 보유 및 운영하기에는 불확실성으로 인해 비효율적이고 경제적이지 못하다. 게다가 데이터센터는 특수 부동산이다. 초기에 데이터센터를 구축하는 인프라스트럭처 설계에 투자 자본이 많이 소요되고 운영을 위한 주변 환경 그리고 수요자와의 거리 등 고려해야 하는 입지적 조건들이 많다. 또 다른 목적으로 활용하기에도 물리적으로 어려운 자산이다.
그렇기 때문에 직접 보유를 하기 위해서는 상당한 리스크가 뒤따르므로 외부 전문가에게 외주를 준다. 또한, 안정성 문제도 있다. 데이터센터 운영에 있어서 충분한 전기 확보, 환기, 냉방 및 보안 시설 그리고 운영의 전문성이 필수이다. 특히 데이터센터 작동이 멈췄을 경우에 빠르게 원상회복할 수 있는 인프라와 전문성이야말로 핵심 경쟁력으로 꼭 요구된다.
세계적인 IT기업들이 가장 많은 미국에는 데이터센터만 전문적으로 운용 및 투자하는 상장 리츠들이 많다. 리츠란 주식시장에서 투자자들로부터 돈을 모아 부동산에 투자하는 상품을 말한다. 이런 리츠사 중에서 미국의 선두주자인 에퀴닉스(equinix)와 디지털 리얼티(Digital Realty)는 전 세계 주요국에 진출하면서 크게 성장했고 앞으로도 지속적으로 성장할 것으로 예상된다.
에퀴닉스는 2015년 상장 후에 주가가 약 260% 뛰었고, 같은 기간 디지털 리얼티도 약 160% 올랐다. 이 기간 미국 대형사 위주로 구성된 시장 지표인 S&P500은 약 60% 성장했다는 점에서 괄목상대할 만하다. 더 나아가 데이터센터 리츠사들의 성장이 주목되는 이유는 4차 산업혁명 관련 산업의 성장세 때문이다. 글로벌 모바일 데이터 수요는 2025년까지 연평균 27% 증가가 예상되고, 사물인터넷은 2022년까지 연평균 34% 성장 전망이 나오고 있다. 인공지능(AI) 시장도 2025년까지 연평균 45% 성장이 예상된다. 마지막으로 5G 상용화로 인해 4G보다 2.5배 트래픽이 급증할 것으로 예상된다는 점이다.
지난해 에퀴닉스와 디지털 리얼티는 한국 진출을 선언한 바 있다. 현재까지 아시아에서는 싱가포르와 홍콩이 이 분야를 선도해 왔다. 하지만 한국이 추월할 가능성도 있다. 한국은 우선 각종 자연재해에 비교적 안전한 편이고, 둘째 모바일 보급률이 약 95%로 인터넷 인프라가 가장 발달한 나라 중 한 곳이며, 마지막으로 세계적으로 가장 싼 산업용 전기요금과 정부의 친화적인 디지털 혁신 정책으로 데이터센터 사업자들에게 좋은 환경을 조성하고 있기 때문이다. 최근 국내에서도 네이버가 데이터센터 확장을 추진 중이다. 한국데이터센터 연합회에 따르면 지난해 국내에 158개의 데이터센터가 운영 중이다. 부동산 투자자라면 코로나 시대에 발맞춰 국내외 데이터센터 투자에 관심을 기울여야 한다.
Hoya Capital Data Center Index 가 발표하는 5 개의 데이터 센터 REIT를 확인해보니, 데이터 REIT는 시장 가치가 1,150 억 달러에 달하며 거의 600 개의 데이터 센터를 소유하고 있다.
데이터 리츠 센터 운영자 중 가장 크고 가장 중요한 세입자 아마존(AMZN ), 마이크로 소프트(MSFT ), 구글 (GOOGL), 알리바바( BABA), 오라클(ORCL ), 세일즈 포스(CRM ) 및 스노우플레이크(SNOW) 중 하나이며, 리스계약이 점점 확장되면서, 이러한 "하이퍼스케일" 세입자에게 리스 활동이 증가함에 따라 최근 몇 년 동안 더욱 중요한 세입자가 되었다.
데이터 센터 리츠는 클라우드 지출 급증을 주도한 언텍트 순풍을 타고 2020년에 가장 실적이 좋았다.
데이터 센터 리츠 중 상위 5개 종목의 성장을 보았을 때 성장의 폭은 지속적으로 줄고 있지만, 2021년 기준
연평균 4.4% 성장할 것으로 전망된다.
작년 코로나 이후 미국 상장 주요 리츠 170개 중 66개가 배당금을 삭감하거나 중단하였으나, 데이터 센터 리츠는 작년 배당금 삭감의 물결에도 5개 데이터 센터 리츠가 모두 배당금을 인상하였다.
데이터 센터 비즈니스 라인은 크게 Wholesale, Colocation, Interconnection 3가지로 분류할 수 있다. 각 데이터 센터의 가치는 전 세계의 모든 연결된 장치를 연결하는 물리적 광섬유 네트워크 인 인터넷 백본에서의 위치에 따라 크게 달라진다. 더 높은 가치의 네트워크 기반 코로케이션 및 상호 연결 서비스 를 제공 할 수 있으며 이 서비스는 더 높은 MW 당 임대료를 요구하고 일반적으로 다음과 같은 이유로 진입 장벽이 상당히 높다.
데이터 센터 리츠 기업의 비지니스 라인 비중이다. 각 데이터센터 리츠 기업이 어떤 비지니스에 라인에 집중하고
있는지 확인할 수 있다. Equinix는 Colocation부문, Digital Realty는 Wholesale의 비중이 가장 크다.
R&D를 통해 데이터 센터 REIT는 점점 더 강력한 테넌트의 경쟁 위협을 막기 위해 계속해서 올바른 조치를 취하고 있다고 믿는다. "빅테크"임차인은 말 그대로 세계에서 가장 큰 회사 중 일부이지만, 이러한 REIT의 규모는 결코 작은 것이 아니다. 데이터 센터 REIT는 미국 내 투자 등급 데이터 센터 시설의 약 30 %를 소유하고 있으며 전 세계 데이터 센터 용량의 약 5 분의 1을 관리한다.
대규모 발전기와 냉각 장비로 둘러싸인 창문이 없는 건물에 위치한 데이터 센터는 다양한 네트워킹 및 컴퓨팅 요구를 가진 다양한 기업 고객에게 전력, 냉각 및 물리적 랙 공간과 같은 중요한 인프라를 제공한다. 데이터 센터는 고속 네트워킹을 지원하고 수천 명의 개별 고객을 위해 수백만 테라 바이트의 미션 크리티컬 데이터를 수용한다. 클라우드 회사는 지난 5 년 동안 주로 이러한 데이터 센터 REIT에서 방대한 공간을 임대함으로써 엔터프라이즈 클라우드 서비스와 네트워크 용량 구축에 막대한 투자를 해왔다.
2016년 338개였던 하이퍼스케일 데이터센터가 2021년 기준으로 전 세계에서 운영 중인 하이퍼 스케일 데이터센터가 628개인 것으로 조사됐다.
하이퍼스케일 데이터센터는 운영 면적과 서버 수량 등 물리적인 규모가 거대하고 방대한 것을 넘어, 운영이나 확장 수준까지 일반적인 데이터센터와는 비교가 되지 않을 만큼 탄력적이고 효율적인 데이터센터를 말한다. 서버 규모로 보면 최소 10만대 이상을 운영하면서, 네트워크, 스토리지, 메모리 등의 시스템 자원을 필요에 따라 빠르게 확장할 수 있도록 설계하고 운영한다.
특히, 고객의 요청이나 수요에 따라 맞춤형 솔루션을 제공할 수 있도록, 시스템 자원을 유동적으로 운영할 수 있는 것이 특징이다. 클라우드 기반의 업무 및 서비스 환경이 선택이 아닌 필수 환경으로 자리 잡고, 빅데이터와 인공지능을 활용하는 분야가 점점 늘어나면서, 이를 소화할 수 있는 하이퍼스케일 데이터 센터의 수요도 빠르게 증가하고 있다.
시너지 리서치 그룹의 이번 조사 결과를 보면 하이퍼스케일 데이터 센터의 위치와 운영은 미국과 상위 3개 업체에 편중된 것으로 나타났다. 전체 하이퍼스케일 데이터센터의 39%가 미국에 있으며, 중국, 일본, 독일, 영국, 호주에서 운영되는 하이퍼스케일 데이터센터가 전체의 29%를 차지한다. 지난 4분기 동안 미국, 한국, 중국, 캐나다, 인도네시아 등 17개 나라에서 새로운 하이퍼스케일 데이터센터가 만들어졌다.
세계적 코로나 팬더믹 유행으로 거의 500 억 달러에 달하는 파이프 라인으로 2019 년 말에 사상 최고치를 경신 한 후 전체 REIT 개발 파이프 라인은 2014 년 이후 최저 수준 인 약 350 억 달러로 2020 년을 마감했다. 사무실, 호텔 및 아파트는 가장 큰 감소를 보였으며 건설 활동에서 데이터 센터 리츠는 새로운 프로젝트를 계속 진행하고 있다. 데이터 센터 REIT는 현재 REIT 부문 내 모든 개발 활동의 거의 15 %를 차지하고 있다.
글로벌 데이터 센터 마켓 시장 전망
글로벌 데이터 센터 코로케이션 마켓 시장 전망
4. 투자 아이디어
펜데믹 이후 각광받고 있는 산업군 자율주행, AI, CLOUD 서비스 등 미래의 먹거리로 대표되는 산업은 데이터에 의존할 수 밖에 없는 실정이며 누가 더 많은 데이터를 더 빠르게 저장하고 분석하는 것이 중요하다.
현대의 IT 생태계에서 글로벌 기업들은 두 가지 거대한 전쟁을 치르고 있다. 첫 번째는 고객층 확보와 외형적 성장을 통해 데이터를 독점하고자 하는 ‘플랫폼 전쟁’이고, 두 번째는 선순환 유지와 지속적 성장을 위한 경쟁력을 갖추고자 하는 ‘데이터 분석 전쟁’이다. 2010년대 글로벌 IT 기업들의 행보를 살펴보면, 플랫폼 확대와 데이터 분석을 위해 핵심이 될 만한 하이테크 기업들을 인수하거나 인재를 영입하고 있음을 알 수 있다. 여기서 주목할 점은, 하드웨어나 프로세스 알고리즘이 평준화된 지금, 데이터 분석에 의한 경쟁력 강화 및 서비스 개발이 갈수록 큰 변수로 떠오르고 있다는 사실이다.
데이터가 돈이 되고 자본이 되는 '데이터 전쟁' 속에서 데이터 센터는 돈을 보관하는 기업의 창고이자 금고일 것이다. 기업들이 온라인 비즈니스를 할 때 트래픽의 변동성은 크다. 그러므로 직접 데이터센터를 보유 및 운영하기에는 불확실성으로 인해 비효율적이고 경제적이지 못하다. 게다가 데이터센터는 특수 부동산이다. 초기에 데이터센터를 구축하는 인프라스트럭처 설계에 투자 자본이 많이 소요되고 운영을 위한 주변 환경 그리고 수요자와의 거리 등 고려해야 하는 입지적 조건들이 많다. 또 다른 목적으로 활용하기에도 물리적으로 어려운 진입장벽이 높은 자산이므로 지속적으로 임차 수요는 증가할 것으로 예상된다.
데이터 센터 리츠의 가장 큰 장점은 보유한 데이터센터가 대부분 망 중립형 데이터 센터이다. 보통 데이터 센터를 많이 필요로 하는 기업인 클라우드 사업자, 통신사이다. 이들은 다른 회사의 데이터 센터를 임차하기도 하지만, 직접 데이터 센터를 설립하여 운영하기도 한다. 경쟁사 데이터 센터 서비스를 이용하는 것은 회사의 정보보안 차원에서 민감한 문제이기에 빅데크 기업도 EQIX와 DLR의 고객이 될 수 있으며, 데이터 센터를 보유하지 못한 기업 입장에서는 코로케이션 데이터센터를 임차하는 것이 효율적이다.
높은 성장성과 지속적인 배당성장이 기대되는 데이터센터 리츠에 관심이 있지만 개별 종목으로 접근하기 어려운 투자자는 데이터 센터 리츠 ETF, SRVR을 주목해보자.
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