[에퀴닉스, EQIX] 데이터센터 리츠, 디지털 부동산 리츠 거대한 성장의 공간에 투자하자! 에퀴닉스 EQIX 주가 및 기업

[에퀴닉스, EQIX] 데이터센터 리츠, 디지털 부동산 리츠 거대한 성장의 공간에 투자하자 에퀴닉스 EQIX 주가 및 기업분석

오늘 스터디할 기업은 글로벌 1위 코로케이션 사업자이자 데이터센터 리츠인 에퀴닉스, EQIX이다.

지난 시간 데이터센터 리츠 ETF SRVR과 VPN에 대한 기업분석은 하기 링크를 참고하자.

https://yolossung.tistory.com/38

[미국 ETF] 데이터 센터 임대인이 되고 싶다면? 데이터 센터 리츠 ETF, SRVR 주가 및 종목 분석

https://yolossung.tistory.com/39

[미국 ETF] 데이터 센터/셀타워 리츠 ETF, VPN 주가 및 종목 분석 및 SRVR ETF 비교

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1. 에퀴닉스 기업소개

Sector : Real Estate

Industry : REIT-Specialty

에퀴닉스 EQIX는 인터넷 연결 및 데이터 센터 공급 업체로서 전 세계 26개국 63개 시장에서 230여 개의 데이터센터를 운영하고, 시가총액 740억 달러 수준의 데이터센터 리츠로 업계 최대 리더이다. 특히, 전통적인 부동산 리츠와 다르게 입지가 아닌 진입장벽이 높고 기술력이 가장 중요한 데이터센터 리츠 섹터에서 고객의50% 이상이 Fortune 500 이상 기업으로 우리에게 익숙한 아마존, 구글, 마이크로소프트, 넷플릭스 등인 점에서 에퀴닉스의 경쟁력을 엿볼 수 있다. 74분기 연속 매출 성장은 물론, 리츠주답게 안전적인 배당 수익이 기대되는 기업이다.

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2. 데이터 센터 시장분석

데이터 센터 시장은 2021-2025 5년간 연평균 21% 성장할 것으로 보이며 2021년 약 18.3% 성장할 것으로 전망된다.

 

3. 데이터 센터란 무엇인가

데이터센터는 부동산 개발/ICT 장비 제조/설치 등 전방산업과, 데이터센터의 운영/IT 서비스 등 후방산업으로 이루어진다. 다른 부동산 사업과 달리 전방보다 후방, 즉 운영자의 역량이 훨씬 중요한 산업이다. 안정성과 보안 등 운영 요건이 까다롭기도 하지만, 코로케이션과 상호연결 서비스의 역량이 많이 요구되기 때문이다.

 

데이터센터는 데이터를 저장하는 서버, 스토리지와 원활한 데이터센터 가동을 위한 발전기와 냉각장치로 둘러싸인 설비이다. 서버 등 전산장비가 원활하게 운영될 수 있도록 인프라 호나경을 구축해놓은 특수 공간으로 서버 호텔로 비유된다. 이에 데이터센터는 24시간 운영되는 서버를 설치해 안전하게 고객과 기업의 정보를 보관하는 시설로 원래 기업체들은 직접 보유하고 운영하는 '엔터프라이즈(Enterprise) 데이터센터' 형태였지만 4차 산업 도래와 함께 폭발적인 트래픽 증가와 그에 따른 속도의 둔화 현상 등으로 전문 오퍼레이터가 관리하고 운영하는 '코로케이션(Colocation) 데이터센터'를 임차하는 비즈니스 모델이 확장되고 있다.

기업들이 직접 보유하거나 운영하는 것이 아니라 일부 서버 공간을 임차 및 관리해주는 '코로케이션 데이터센터'가 최근 더 각광받고 있다. 기업들이 코로케이션 데이터센터를 임차하는 가장 큰 이유는 효율성이다. 기업들이 온라인 비즈니스를 할 때 트래픽의 변동성은 크다. 그러므로 직접 데이터센터를 보유 및 운영하기에는 불확실성으로 인해 비효율적이고 경제적이지 못하다. 게다가 데이터센터는 특수 부동산이다. 초기에 데이터센터를 구축하는 인프라스트럭처 설계에 투자 자본이 많이 소요되고 운영을 위한 주변 환경 그리고 수요자와의 거리 등 고려해야 하는 입지적 조건들이 많다. 또 다른 목적으로 활용하기에도 물리적으로 어려운 자산이다.

데이터센터의 구조 출처 : 삼성증권

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4. 에퀴닉스 비즈니스 모델

주 사업으로는 클라우드, 네트워크, CDM, 일반 기업 등에 데이터센터를 임대/관리해주는 ‘코로케이션’ 부문과 고객들간의 디지털 인프라를 상호 연결 가능하게 해주는 ‘인터커넥션’ 부문이 있다.

 

코로케이션 부문은 서버 구축을 위해 필요한 물리적 공간, 캐비닛, 전력, 설비 등을 임대/관리하는 사업이다. 고객 기업이 직접 서버와 스토리지를 갖고 와서 일부 공간을 임대하는 방식으로, 데이터센터에서는 원격관리 서비스, IP, 클라우드 연결 등의 서비스를 함께 제공한다. 코로케이션 수익원은 공간 임대료, 에너지 사용료 및 물리적 서비스이다.

 

코로케이션도 두 가지 방식, 도매(wholesale) 코로케이션과 소매(retail) 코로케이션으로 나뉜다. 실제로 에퀴닉스 경쟁사는 1~2개 고객에 데이터센터를 통째로 제공하는 도매 방식 사업을 하지만, 에퀴닉스는 소매 코로케이션 전략으로 고객사 간 긴밀한 상호연결을 제공하고 있다. 

 

기업들은 데이터 저장소, 네트워크, 서버, 소프트웨어의 과정을 거쳐 소비자에게 서비스를 제공하는데, 데이터센터가 이 과정의 제일 기초가 된다. 아마존, 구글 등 글로벌 IT 대기업들도 자체적으로 데이터센터를 보유하고 있지만, 데이터센터를 구축하는 초기 비용과 물리적 공간의 제약 때문에 동사와 같은 데이터센터 리츠 기업을 활용하고 있다.

 

1) 홀세일 코로케이션 : 단일 임차인에게 데이터센터를 대여해주는 서비스로 네트워크 효과는 없다. 맞춤형 설계와 5~15년의 장기계약 구조로 진행된다. 단일 임차인 구조라 임차인이 계약 만료 후 갱신을 하지 않는 경우 다시 새로운 임차인을 위해 설비를 구축해야 하므로 투자비가 많이 들고 임차인 리스크가 크다.

 

2) 리테일 코로케이션 : 다수의 임차인 기반의 리테일 비즈니스로 공간만 임대해주고 고객들이 직접 서버와 스토리지 등 설비를 가져온다. 투자비가 덜 들고 테넌트의 범용성이 높아, 매출 확장에 용이하다. 데이터센터 운영자는 공간과 원격관리 서비스, IP, 클라우드 연결 등 서비스를 제공한다.

 

3) 인터커넥션(상호연결) : 데이터 인프라간 상호 연결을 가능하게 해주는 서버 플랫폼 사업이다. 동사는 임차인에게 플랫폼 내 네트워크의 접근 권한을 부여하여 네트워크 안에 있는 기업들을 연결할 수 있게끔 서비스를 제공하고 있다. 기존에 사용하던 중앙집중형 IT 인프라는 트래픽을 중앙 데이터센터로 백업하여 전송하였기 때문에 거리에 따라 속도 제한이나 보안 문제가 존재한다. 그러나 동사의 인터커넥션 인프라를 구축할 경우 다자간 트래픽 교환을 안정적으로 실행할 수 있다.

상호 연결의 원리 출처 : 하이투자증권

출처 : EQIX

• EQUINIX 고객사 산업별 매출 비중은 Cloud & IT 36%, Enterprsie(일반 기업) 34%, Network 24%, CDM 6%이다.
• 사업별 비중으로는 코로케이션 74%, 상호연결 19%, 기타 7%이다.
• 지역별 매출비중은 미국 45%, EMEA 33%, Asia-pacific 22%이다.

• 코로케이션 시장 점유율은 2021 2Q 기준 11%로 1위이다. Digital Realty가 7.6%로 2위를 점유하고 있다.

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5. 재무제표

 

EQIX 연도별 매출액

EQIX 연도별 영업이익

EQIX 손익 계산서

EQIX 대차 대조표

EQIX 현금 흐름표

EQIX 배당

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6. 에퀴닉스 투자 아이디어

1) 에퀴닉스는 3가지 철칙
첫째, 고객사와 경쟁하지 않는다. 지난 20년 동안 클라우드 서비스를 출시하지 않았다. 아마존, 구글, 마이크로소프트 등 미국 산업 내 거대 클라우드 기업과 상생하는 구조를 유지하겠다는 입장이다. 실례로 현재 대표 클라우드 회사의 에퀴닉스의 노드 이용률은 50%에 육박할 정도이다.

둘째, 네트워크 업체(1,800개 이상), 클라우드 & IT 서비스 기업(2,900개 이상), 금융 기업(1,250개 이상), 컨텐츠&디지털 미디어 기업(670개 이상), 기타 기업(3,000개 이상) 등 입주사 간의 상호 연결 서비스를 제공한다.

 

마지막으로, 통신사 중립으로 고객사가 자신의 사업에 맞는 통신 사업자를 선택할 수 있다.

2) 홀세일 코로케이션 ▶ 리테일 코로케이션으로의 전환

최근 글로벌 주요 데이터센터 사업자들은 홀세일 코로케이션에서 리테일 코로케이션으로 전환하고 있다. 리테일 코로케이션이 확장되면 네트워크 집적도가 높아져 상호연결 서비스가 용이해진다. 현재 전 세계적으로 가장 이 분야에 앞선 기업은 에퀴닉스로, 자사 매출의 18%를 차지한다. 에퀴닉스는 자신만 의 ‘Eco system’이라는 상호연결 서비스를 제공함으로써 다수의 기업 임차인들은 이 네트워크 효과를 누리기 위해 에퀴닉스를 떠나지 않고 장기 임차를 하고 있다.

 

단적으로 2위 사업자인 디지털리얼티는 홀세일 코로케이션으로 성장했는데, 최근 유럽 최대의 데이터센터인 인터시온을 인수함으로써 데이터센터 용량으로는 1위가 되었지만 여전히 실적은 에퀴닉스에 크게 못 미친다.

 

상호연결의 가장 큰 장점은 고객 Lock-in 효과다. 상호연결 비즈니스에서 독보적 경쟁력을 지닌 에퀴닉스의 연도별 임차 만기는 2034년부터 집중돼 있으며 WALE(잔여 평균 임차기간)은 무려 18년이다. 반면 홀세일 코로케이션 위주로 성장해 이제 리테일 코로케이션으로 확장하고 있는 디지털 리얼티의 WALE은 5.2년이다. 더불어 상호연결은 손익 측면에서도 원가도 거의 발생하지 않는다. 그러나 상호연결은 고도의 데이터센터 서비스 역량을 요구하고, 사업자의 보안과 운영 안정성이 검증되어야 한다는 점에서 신규 진출이 어려운 시장이다.

 

3) 충분한 배당 여력

에퀴닉스의 배당률은 금일 기준 분기배당 1.71%로 부동산 리츠 등 타 리츠주에 비해서는 낮은 편이다. 하지만 현재 에퀴닉스는 데이터센터 확장 및 신규 건설 프로젝트를 활발히 진행하며 투자에 집중하고 있는 시기라는 점을 함께 고려해야한다. 글로벌 데이터센터의 대표적 성장방식이 M&A인 만큼 공격적인 인수를 진행해나가며, 데이터센터 13개는 암스테르담과 실리콘밸리 등에 확장할 계획이고 나머지 32개 프로젝트는 16개 국가에 걸쳐 신규 개발 중에 있다. 코로나로 인해 더욱 가속화된, 높은 수준의 고객 수요와 인벤토리 활용에 대응한 글로벌 플랫폼 구축에 대한 투자 사이클이 지나고 나면 에퀴닉스의 배당 여력은 더 늘어날 것이라 예상된다.

 

 

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